20180104-申万宏源-房地产长周期专题报告之一_阶梯型城镇化_租售并举强化城市金字塔效应_36页_3mb

房地产长周期专题报告总结：阶梯型城镇化与租售并举对住房需求的影响

核心内容

本报告从人口结构与城镇化进程两个角度出发，探讨了我国房地产市场的发展趋势，特别是2017-2035年期间的住房需求变化。报告强调，住房需求的预测应基于动态视角，结合本地出生人口和迁移人口的变化，分析其对房地产市场的长期影响。

主要观点

1. 人口结构与住房需求

• 生育高峰与住房需求：我国经历了两次人口高峰，分别是1962-1973年的“婴儿潮”和1985-1990年的“回声潮”。2000-2010年期间，适龄购房人群（20年前出生的城镇人口）对住房需求具有显著影响。
• 育龄女性人口：2016-2019年期间，25-34岁育龄女性人口将维持高位，二胎生育率显著提升，这将对住房需求产生显著影响。
• 出生率与死亡率预测：预计2017-2020年全国出生率将基本走平，2020年后显著下滑。死亡率则缓慢上升，人口自然增长率将趋近于零。

2. 迁移人口与城镇化进程

• 阶梯型城镇化：我国城镇化进程经历了“镇→城市”的“二级城镇化”阶段，迁移人口主要来自镇，且迁入城市的比例显著上升。
• 人口流动趋势：2000-2010年期间，迁移人口增长迅速，城镇化率显著提升。2010年后迁移人口增速放缓，但仍对住房需求具有重要影响。
• 迁移人口来源与目的地：迁移人口主要来源于中西部省份，且多数迁入东部核心城市。农村人口迁移至城市的比例较低，而镇到城市的迁移则较为显著。

3. 租售并举与住房市场

• 租售同权政策：政策旨在提升租房比例，解决租房-购房市场失衡问题。通过保障租户权益、发展规模化租赁企业等方式，推动租房市场发展。
• 租房市场现状：2010年时，热点城市租房比例较低，仅占城市家庭户数的30%-40%。相比之下，美国的租房比例更高。
• 租售同权的长期影响：政策将促进人口向核心城市聚集，推动城市年轻化和产业升级，同时延后购房年龄，改变住房需求结构。

关键信息

人口与住房需求关系

• 本地出生人口：每位城镇适龄居民对应约60平方米住房需求，20年前出生人口对应约0.8套住房需求。
• 迁移人口：每位迁入城市人口对应约0.1套住房需求，迁入镇人口对应约0.075套住房需求。

住宅销售预测

• 全国住宅销售面积：2000-2016年期间，住宅销售面积与迁移人口、出生人口高度相关。模型预测2017-2020年全国住宅销售面积将保持稳定，之后显著下滑。
• 省份间差异：东部省份出生率下降，中西部省份出生率仍较高，因此住宅销售热点将由东部向中西部转移。

租售同权政策影响

• 租房市场规模：2015年热点城市租房市场规模约为8344亿元，预计2020年将达到14239亿元。
• 租售同权作用：政策将提高租房比例，延后购房年龄，促进人口向核心城市聚集，有利于城市持续吸附人口。

美国经验对比

• 城镇化进程：美国在1970年左右达到70%的城镇化水平，之后城乡结构趋于稳定。
• 住房需求与年龄结构：美国家庭在子女达到14-17岁时置换房屋，25-44岁阶段进行大量购房，这与我国情况有所不同。
• 住房自有率：美国住房自有率较高，但近年来有所下降，租房比例逐步上升。

数据总结与预测分析

• 模型1.1：住宅销售面积 = 96 * 二十年前出生城镇人口 -21 * 省内迁入人口 +46 * 省外迁入人口，R方为97%。
• 模型1.2：住宅销售面积 = -334836 + 335 * 城镇新出生人口 +27 * 城镇净迁入人口 +25 * 省内迁入人口，R方为99%。
• 模型2.1：住宅销售同比增速 = 1.96 * 城镇新出生人口同比增速 +0.51 * 城镇20年前出生人口同比增速 +0.69 * 城镇净迁入人口同比增速 +2.27 * 迁移总人口同比增速，R方为44%。

各省份住宅销售预测

• 模型3.1：各省份住宅销售面积 = 58.3 * 城镇20年前出生人口 +11.4 * 外省净迁入城镇人口 +3.9 * 省内净迁入城镇人口，R方为70%。
• 模型3.3：各省份住宅销售面积 = 115 * 城镇二十年前出生人口 +22 * 外省净迁入城镇人口，R方为79%。
• 模型3.4：各省份住宅销售套数 = 0.81 * 城镇二十年前出生人口 +0.08 * 本省常住人口净迁入数，R方为74%。

未来趋势预测

• 人口迁移趋势：未来人口将更倾向于向核心城市聚集，尤其在中西部省份，迁移人口对住房需求的影响将逐步增强。
• 住宅销售重心转移：2020年后，住宅销售重心将由东部向中西部转移。
• 租售同权推动作用：政策将促进租房市场发展，提高租房比例，延后购房年龄，影响住房需求结构。

结论

本报告强调了人口结构与迁移趋势对房地产市场的长期影响，指出“租售同权”政策将有效推动租房市场发展，改善住房供需关系，促进人口向核心城市聚集。未来我国房地产市场将面临人口结构变化和城镇化进程的双重影响，需关注中西部省份的住房需求增长及核心城市的租房市场发展。