房地产行业长周期专题报告之一：阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应-20180104-申万宏源-36页-3mb

房地产长周期专题报告总结：阶梯型城镇化与租售并举

核心内容概述

本报告从人口结构和迁移模式出发，分析我国房地产市场的长周期趋势，强调了动态视角在理解住房需求中的重要性。报告指出，城镇化进程与人口迁移是推动住宅需求的主要因素，租售并举政策将促进住房市场平衡，强化城市金字塔效应，并推动人口向核心城市聚集。

主要观点与关键信息

1. 人口结构与住房需求关系

• 适龄购房人群由本地出生人口（20年前）和迁移人口（包括镇、农村迁入城市）组成，两者共同构成刚性住房需求。
• 2000-16年期间，每位城镇适龄居民/迁入常住居民对应约60/7.5平米和0.8/0.1套住宅购买。
• 2017-2019年全国住宅销量将基本走平，2020年后显著下滑。
• 1990-2000年出生率分化是近年来住宅销售热点从东部向中西部转移的主因。

2. 阶梯型城镇化与人口迁移趋势

• 2010年时迁移人口从镇迁入城市占比达65%，说明阶梯型城镇化是人口迁移的主要路径。
• 农村人口迁移至城市的比例较低，而镇到城市的迁移比例较高，推动了城市住房需求。
• 2000-2010年，全国迁移人口增长迅速，城镇化率从30.5%上升至49.9%。

3. 移民结构与区域差异

• 人口流入省份包括上海、北京、江苏、浙江、广东，而流出省份包括安徽、江西、湖南、河南、四川。
• 省外迁移人口占比逐年上升，外省迁入城市人口占比达68%，表明跨省迁移趋势增强。
• 迁移来源以镇为主，占比达52%，显示镇到城市的“二级城镇化”是迁移主线。

4. 租售同权政策的影响

• 租售同权政策旨在解决租房市场失衡，促进人口向核心城市聚集。
• 我国城市家庭租赁比例较低（如上海、北京为38%、37%），而美国纽约、华盛顿租赁比例达49%、61%。
• 大学生群体成为未来租房市场增量人群，政策将提升其租房比例，从而延后购房年龄。

5. 人口迁移与房地产销售关系

• 模型分析显示，住宅销售面积与迁移人口、本地出生人口密切相关。
• 模型1.1：住宅销售面积 = 96 * 二十年前出生城镇人口 - 21 * 省内迁入人口 + 46 * 省外迁入人口，R方为97%。
• 模型1.2：住宅销售面积 = -334836 + 335 * 当年出生城镇人口 + 27 * 城镇净迁入人口 + 25 * 省内迁入人口，R方为99%。
• 模型3.3：住宅销售面积 = 115 * 城镇二十年前出生人口 + 22 * 外省净迁入城镇人口，R方为79%。

6. 城市人口与住房需求预测

• 2015年，14个热点城市租赁市场规模约为8344亿元，预计到2020年将增长至14239亿元。
• 热点城市（如北上广深）常住人口净流入稳定，但增速放缓。
• 流动人口在2010年后增速放缓，2014年达到峰值，2017-2020年预计下降至2.84亿人。

7. 城市人口结构与住房需求

• 25-34岁育龄女性在2016-2020年期间将维持高位，推动置换性住房需求。
• 平均生育年龄上升和二胎生育率提升将影响住房需求结构，但2020年后生育率将显著下降。
• 死亡率上升将加剧人口老龄化，影响住房需求增长。

8. “租售同权”对核心城市的影响

• 租售同权政策将提升热点城市租房比例，并促进人口年轻化和城市升级。
• 流动人口租房比例在2013年为67.3%，其中农业户口和非农业户口分别为69.8%和52.3%。
• 租售同权将提升外来大学生的租房比例，从而增加租房市场增量。

9. 各省份住房需求差异

• 东部省份出生率下降，中西部省份出生率较高，导致住宅销售重心向中西部转移。
• 省会城市对省内人口的虹吸效应明显，推动全省人口向城市聚集。
• 2011-2016年，出生率较高的中西部省份（如安徽、四川）住宅销售面积占全国比重持续上升。

结论

• 我国房地产市场受人口迁移和生育高峰双重影响，未来住宅销售重心将由东部向中西部转移。
• “租售同权”政策将改善租房市场结构，提升租房比例，延后购房需求，对核心城市形成长期吸引力。
• 随着城镇化进程放缓，住宅销售增长将受到抑制，但城市圈集聚效应和政策支持可能延缓下降趋势。

附录：模型与数据

• 模型1.1：预测2017-2020年住宅销售面积分别为13.9/14.5/15.0/15.7亿平方米。
• 模型1.2：预测2017-2020年住宅销售面积分别为13.5/13.6/13.4/12.0亿平方米。
• 模型3.3：预测2017-2020年住宅销售面积增长显著，受迁移人口和本地出生人口影响较大。
• 热点城市（如上海、北京、广州、深圳）租房市场规模预计在2020年达到14239亿元，其中一线城市占比约62.5%。

建议

• 关注中西部省份未来人口迁移趋势及住房需求变化。
• 研究租售同权政策对大学生租房市场的长期影响。
• 重视城镇化进程对住宅销售的持续作用，尤其是城市圈集聚效应。