20180105-广发证券-房地产行业_住房制度系列深度报告之德国篇—_租赁主导_的典范_33页_2mb

德国租赁主导住房制度总结

核心内容

德国住房市场以租赁为主导，租赁家庭占比约 $48.3%$，住房自有率约 $51.7%$，在欧洲主要国家中处于最高水平。租赁房源供给主体多元化，其中 $64%$ 由个体/家庭提供， $36%$ 由专业机构提供，其中私人机构提供 $14%$，市政公司提供 $10%$，住房合作社提供 $9%$。住房合作社是德国重要的租赁住房供给主体，其运营模式为“众筹建房”，社员一次性缴纳会员费，获得股份，按合同分配住房，享有永久租赁权和定期分红。

主要观点

1. 供需两端促租赁的制度设计

• 供给端：政府通过土地、税收、资金三维支持，鼓励多元化主体参与住房建设。初期以住房合作社、市政公司为主，后期政策转向支持私人机构参与租赁住房建设，通过税收优惠、无息贷款等方式降低建房成本。
• 需求端：政府通过发放货币补贴提高租赁者的支付能力，并通过《住房租赁法》保障承租人权益，实现“租购同权”，确保租户享有与购房者同等的社会资源。

2. 抑制投机的制度设计

• 税收制度：规定期限内转售房屋需缴纳高额资本利得税，提高转让成本，抑制投机行为。
• 资金体系：实施“先存后贷”政策，延长购房贷款周期，减少短期投机行为。

关键信息

供给端制度

• 住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性，通过会员费和租金收入提供低租金住房，社员可退社取回股份费，部分合作社提供房屋置换服务。
• 土地支持：政府低价出让土地，支持住房合作社和限制盈利企业建设社会住房，且《土地地上权条例》实现土地使用权与所有权分离，降低建房成本。
• 资金支持：政府提供无息或低息贷款，鼓励住房建设，降低融资成本。
• 税收优惠：对住房合作社征收较低税率，降低运营成本，促进租赁住房发展。

需求端制度

• 货币补贴：政府直接发放房租补贴，提高租赁者的支付能力，覆盖约 $12%$ 的市场住房租赁者。
• 租金补贴：依据《租金补助法》，租金补贴金额与家庭收入、成员数量、租金水平挂钩，具有动态调整机制。
• 租赁权益保障：《住房租赁法》规定无限期租赁合同，房东不得随意解约，限制租金涨幅，保障租户权益。

供给端制度细节

• 住房合作社运作流程：分为筹资、建设、运营三个阶段，社员缴纳会员费，合作社利用资金进行住房建设，按合同分配住房。
• 合作社成员类型：分为居住成员和非居住成员，非居住成员仅缴纳股份费，不参与投票，可获得股息分红。
• 租金水平：合作社租金较市场租金有较大折扣，如柏林Charlottenburger合作社租金约为市场租金的 $50%-70%$。
• 退出机制：社员可退社取回股份费，或转让租住权，部分合作社支持“换股”方式实现房屋变更。

需求端制度细节

• 租金补贴计算：租金补助额 = $1.08 \times [M - (a + bxM + cxY)xY]$，其中 $M$ 为月租金，$Y$ 为家庭总收入，$a$、$b$、$c$ 为不同家庭成员数的参数。
• 租赁合同规范：《住房租赁法》规定租赁合同为无限期，房东不得随意解除，仅在特定情况下可解除，如房东自住、房屋严重老化等。
• 租金管制：三年内租金涨幅不得超过“合理租金”的 $20%$，否则可能构成违法行为甚至犯罪。

抑制投机的制度细节

• 税收制度：对出租房屋按租金收入减去维护成本和折旧后征税，鼓励租赁市场发展。对中低收入房东免除租金收入所得税。
• 资本利得税：购房后十年内出售需缴纳 $25%$ 的资本利得税，抑制短期投机行为。
• 继承与赠予税：根据亲疏关系和资产价值，实行不同税率，最高可达 $50%$。
• 信贷政策：实行“先存后贷”，延长购房贷款周期，抑制短期投机，同时德国负债占GDP比重仅为 $106.3%$，低于其他发达国家。

风险提示

• 长效机制推进不及预期
• 法律政策建立存在不确定性
• 租赁住房供应力度不及预期
• 租赁需求转化不及预期

相关研究

• 房地产行业：内生增长决定企业价值，投资机会扩散
• 房地产行业：政策思路连续，关注房产税进程

总结

德国租赁主导的住房制度通过多维度的供给与需求支持政策，有效缓解了住房短缺问题，促进了租赁市场的发展。住房合作社、市政公司、私人机构等多元供给主体在政府政策支持下共同参与住房建设，形成稳定的租赁住房供应体系。同时，通过税收制度和信贷政策抑制投机行为，保障市场稳定。德国的“租购同权”制度进一步提升了租赁住房的社会吸引力，为租户提供了与购房者同等的社会权益保障。