20230319-申港证券-房地产行业研究周报_1-2月基本面改善_销售回暖趋势延续_13页_1mb

房地产行业周报总结：1-2月基本面改善，销售回暖趋势延续

核心内容

2023年1-2月，中国房地产行业在政策利好和市场预期改善的推动下，销售市场出现回暖迹象。整体销售面积和销售额同比跌幅明显收窄，显示出市场底部复苏的特征。此外，融资端和投资端也出现边际改善，行业分化趋势明显，国央企表现优于民企。

主要观点

• 销售回暖：1-2月商品房销售面积同比跌幅为-3.6%，销售额同比跌幅为-0.1%，较上月跌幅分别收窄27.9pct和27.6pct。政策支持下，节后购房需求释放，市场热度显著回升。
• 数据差异：统计局数据优于第三方房企数据，主因是保障房纳入统计。TOP100房企数据受出险民企拖累，表现最弱。国央企销售面积同比回正，体现出行业分化。
• 高频数据改善：2月30城销售面积同比与统计局数据差异收窄，表明高能级城市复苏更明显。30城单周销售规模未回落，市场热度持续。
• 价格回升：1-2月商品房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.6%，销售价格底部已确认，有助于信心恢复。
• 结构改善：住宅销售表现优于商业及办公楼，期房和现房销售同步回升，购房者信心逐步修复。
• 融资改善：房地产开发资金来源同比跌幅收窄至-15.2%，其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等同比改善。
• 竣工改善：1-2月竣工面积同比上涨8%，显示保交楼政策和前期销售释放的竣工需求支撑。
• 投资端回暖：房地产开发投资完成额同比跌幅收窄至-5.7%，土地购置费和施工投资改善，推动整体投资回升。

关键信息

销售数据

• 1-2月商品房销售面积同比-3.6%，销售额同比-0.1%。
• 30城销售面积同比数据与统计局数据差异显著收窄。
• 一二三线城市销售回暖，其中深圳、杭州、武汉等城市表现突出。
• 二手房市场热度延续，13城二手房成交面积累计同比上涨30pct。

融资数据

• 房地产开发资金来源同比-15.2%，较上月跌幅收窄13.6pct。
• 自筹资金同比增速提升16.5pct，定金及预收款、个人按揭贷款同比改善。
• 国央企融资表现优于民企，显示信用修复和政策支持。

投资数据

• 房地产开发投资完成额同比-5.7%，跌幅收窄6.5pct。
• 土地购置费同比-5.7%，施工投资同比-11.8%，两项均有所改善。
• 竣工面积同比上涨8%，表现优于新开工和施工。

城市行情

• 北京、上海、广州销售面积环比下滑，深圳、杭州、南京、武汉等城市销售回暖。
• 南京土拍市场热度提升，13宗地块成功出让，平均溢价率7.98%，国央企参与度高。

投资策略

• 关注头部国央企：华润置地、保利发展，其销售回暖及拿地转化能力较强。
• 关注稳健增长房企：滨江集团、越秀地产、建发国际，规模和行业占位提升。
• 关注积极拿地房企：万科A、龙湖集团、金地集团，有较强拿地意愿。
• 关注中小盘国企：天地源、城建发展，具备规模扩张机会。
• 代建行业：绿城管理控股，作为龙头具备竞争优势。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企出现债务违约风险。

评级

• 行业评级：增持
• 分析师承诺：分析师观点为独立研究成果，不受第三方影响。

数据追踪

• 新房成交：30城单周及累计同比分别为+34pct、-7pct。
• 二手房成交：13城单周同比+66pct，累计同比+30pct。
• 土地成交：100城土地成交建筑面积累计同比+14pct，成交金额累计同比+9pct，溢价率3.9%。
• 重点城市销售：深圳、杭州、南京、武汉等城市销售表现较好。

图表目录

• 图1：商品房销售数据累计同比
• 图2：商品房销售数据单月值及同比
• 图3：三种统计口径销售面积累计同比
• 图4：近5年全国商品房当月销售面积
• 图5：近5年春节后30城周度成交面积
• 图6：商品房销售价格及同比环比增速
• 图7：商品房销售面积单月同比-产品类别
• 图8：商品房销售面积单月同比-交付状态
• 图9：房地产开发资金来源累计同比
• 图10：房地产开发资金来源单月值及同比
• 图11：主要开发资金来源渠道累计同比
• 图12：主要开发资金来源渠道单月值同比
• 图13：新开工、施工、竣工面积累计同比
• 图14：新开工、施工、竣工单月值同比
• 图15：近年新开工面积单月值
• 图16：房地产开发投资完成额累计同比
• 图17：房地产开发投资完成额单月值及同比
• 图18：土地购置费及施工投资单月及累计同比
• 图19：申万一级行业涨跌幅
• 图20：本周涨跌幅前十位
• 图21：本周涨跌幅后十位
• 图22：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图23：房地产行业近三年PB（LF）
• 图24：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
• 图25：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
• 图26：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
• 图27：13城二手房周度成交面积及同比环比增速
• 图28：13城二手房周度成交面积累计同比增速
• 图29：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图30：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
• 图31：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图32：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
• 图33：一二三线城市成交土地总价累计同比
• 图34：一二三线城市成交土地周度溢价率

行业动态

• 房价回升：70城房价中，55城新建商品住宅销售价格环比上涨，40城二手住宅销售价格环比上涨，房价底部已确认。
• 土拍热度提升：南京一批次土拍成交总价达176.688亿元，平均溢价率7.98%，国央企积极参与。
• 房企业绩：龙湖集团和越秀地产实现营收利润增长，龙湖集团2022年营收2505.7亿元，净利润243.6亿元；越秀地产营收724.2亿元，净利润39.5亿元。

总结

2023年1-2月，房地产行业呈现基本面改善、销售回暖、融资和投资端边际修复的趋势。国央企表现优于民企，市场分化明显。高能级城市复苏更快，销售市场热度持续，价格逐步回升。投资端跌幅收窄，竣工面积回正，为未来投资复苏提供支撑。在投资策略上，建议关注头部国央企及具备拿地潜力的房企。