20140814-华融证券-房地产_市场月度动态2014年8月期-二三线限购全面放开_22页_1mb

报告摘要

房地产市场月度动态总结（2014年8月）

核心内容

2014年8月，中国房地产市场在政策放松和行业基本面下滑的双重影响下，呈现出一定的企稳迹象，但整体仍处于调整阶段。市场研究部对二三线城市限购政策、房地产投资与新开工、土地市场、商品房市场以及二手房市场进行了详细分析，并提出投资建议。

主要观点

政策放松：多数二三线城市已放松限购政策，政策变化源于行业基本面的调整。虽然政策放松有助于稳定市场预期，但短期内难以逆转行业的下行趋势。
市场表现：房价在6月份继续回落，新建商品住宅价格同比涨幅缩小，二手住宅价格也呈现放缓趋势，市场整体预期偏悲观。
投资与新开工：房地产开发投资增速保持在14.1%，新开工面积同比下降16.4%，行业基本面仍处于下滑状态。
土地市场：土地成交面积同比下滑明显，但楼面均价和溢价率略有回升，显示部分城市土地市场有所回暖。
商品房市场：商品房成交面积同比下降18.21%，库存压力较大，存销比仍处于近3年高位。
二手房市场：二手房成交同比大幅下滑，价格和租金回报率均处于低位，市场信心不足。
投资建议：房地产行业整体增速有限，建议关注销售较好的一线地产公司，但需警惕成交大幅下滑的风险。

关键信息

一、房地产政策与市场动态

限购政策全面放松：截至2014年8月，已有35个城市取消或大幅松绑限购政策，多数为二三线城市，一线城市仍维持限购。
房价持续回落：
- 6月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.3%，环比下跌0.5%。
- 二手住宅价格同比上涨2.4%，环比下跌0.3%。
- 一线城市房价同比涨幅从5月的9.9%降至6月的7.7%，二线城市房价同比涨幅也有所放缓。

二、房地产投资与新开工

投资增速：1-6月房地产开发投资同比增长14.1%，增速较1-5月回落0.6个百分点。
新开工面积：1-6月新开工面积同比下降16.4%，降幅收窄2.2个百分点。
销售情况：
- 1-6月商品房销售面积同比下降6.0%，降幅收窄1.8个百分点。
- 住宅销售面积下降7.8%，办公楼下降2.8%，商业营业用房增长7.7%。
库存压力：十大城市存销比为60周，二线城市库存较高，去化周期较长。

三、土地市场

土地成交面积：前7月40个城市土地成交建筑面积同比下降17.12%，其中一线城市下降33.64%，二线城市下降12.85%，三线城市下降26.29%。
土地成交楼面均价：7月份40个大中城市楼面均价为2060元，溢价率为9.37%，较6月份小幅上升。
部分城市数据：
- 北京、上海、广州、深圳等一线城市土地成交建筑面积与楼面地价均有所下滑。
- 杭州、武汉、重庆等二线城市土地成交面积与楼面均价波动较大。

四、商品房市场

成交面积：前7月商品房成交面积同比下降18.21%，其中一线城市下降29.44%，二线城市下降17.55%，三线城市小幅下降8.72%。
价格趋势：新建商品住宅价格同比涨幅趋缓，环比下跌趋势加剧，房价加速下跌。
存销比：十大城市存销比为60周，二线城市库存压力更大。

五、二手房市场

成交面积：前6月一线城市二手房成交同比平均下滑42%，二线城市平均下滑38%。
价格指数：6月份70个大中城市二手住宅价格同比上涨2.4%，环比下跌0.3%。
租金回报率：一线城市租金回报率普遍低于2.5%，其中上海仅为2.07%，处于低位。

投资建议

行业前景：房地产行业仍处于调整期，市场短期企稳，但整体低迷将持续一段时间。
公司分化：上半年房地产公司销售分化明显，部分公司未完成半年目标，下半年竞争将更加激烈，销售压力大的公司可能加大降价促销力度。
建议关注：销售表现较好的一线地产公司，因行业整体增速有限，估值提升空间较小。
风险因素：房地产成交大幅下滑是主要风险。

投资评级

公司评级：中性
行业评级：中性

总结

2014年8月，中国房地产市场在政策放松与基本面下滑的交织中，表现出一定的企稳迹象，但整体仍处于调整阶段。房价和成交量持续下滑，土地市场表现分化，库存压力较大，市场信心不足。房地产公司销售分化加剧，部分企业面临较大压力，建议关注销售表现较好的一线地产公司。行业整体增速有限，估值提升空间较小，市场仍需警惕成交大幅下滑的风险。

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