20140714-华融证券-房地产_市场月度动态2014年7月期-限购放开扩围_房价阶段性见顶_22页_1mb

房地产市场月度动态总结（2014年7月）

核心内容

2014年7月，中国房地产市场在政策调整和市场基本面疲软的双重影响下，整体呈现下行趋势。限购政策逐步放松，但短期内难以扭转市场成交低迷的局面，房价阶段性见顶的迹象明显。房地产投资与新开工数据持续下滑，土地市场成交面积和价格均出现回落，商品房和二手房市场成交和价格同步走低，租金回报率处于低位。市场整体预期趋于稳定，但行业仍面临较大的调整压力。

主要观点

1. 政策与市场动态

• 限购政策逐步放松：多个城市如呼和浩特、济南、厦门、南昌等开始放开或调整限购政策，成为全国首个正式发文放开限购的城市。
• 房价阶段性见顶：5月份70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨5.6%，环比下跌0.2%，为2012年5月以来首次环比下跌，表明房价上涨动力减弱，市场进入调整阶段。

2. 房地产投资与新开工

• 投资增速放缓：前5月房地产开发投资同比增长14.7%，增速比1-4月回落1.7个百分点。
• 新开工面积持续下滑：前5月房屋新开工面积同比下降18.6%，进一步拖累投资增速。
• 销售面积下降：前5月商品房销售面积同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业用房销售面积略有增长。

关键信息

3. 土地市场

• 土地成交面积同比大幅下滑：前6月40个大中城市土地成交建筑面积同比下降18.49%，其中一线城市下降31.06%，三线城市下降25.17%。
• 土地成交楼面均价回落：6月份40个大中城市土地成交楼面均价为1838元，溢价率为5.28%，环比明显回落。
• 部分城市土地市场表现：
  • 北京、上海、广州、深圳等一线城市土地成交建筑面积与楼面地价均呈下降趋势。
  • 杭州、宁波、武汉、重庆等二线城市土地成交情况亦呈现下滑态势。

4. 商品房市场

• 成交面积持续下滑：前6月商品房成交面积同比下降18.59%，其中一线城市下降31.84%，二线城市下降17.33%，三线城市小幅下降8.22%。
• 存销比高位运行：十大城市存销比为68周，一线城市为48周，二线城市为88周，表明库存压力较大。
• 新建商品住房价格涨幅趋缓：2014年5月70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅为5.6%，环比为-0.2%，较前期明显放缓。

5. 二手房市场

• 成交同比大幅下滑：前6月，两个一线城市平均同比下滑44%，四个二线城市平均下滑41%。
• 二手住宅价格涨幅趋缓：5月份二手住宅价格指数同比上涨3.1%，环比下跌0.1%，为2012年5月以来首次环比下跌。
• 租金回报率处于低位：除成都外，其他城市二手住宅租金回报率均低于2.5%，上海仅为2.01%，显示市场投资吸引力下降。

投资建议

• 市场走势：房地产板块预计仍将维持震荡走势，短期内成交量低位徘徊，市场上下均不具有大的空间。
• 行业分化：龙头房地产企业仍能保持较高增长速度，而中等规模企业面临较大压力。
• 估值空间有限：尽管政策放松，但由于行业整体销售增速不高，估值难以大幅提升。
• 风险因素：房地产成交大幅下滑是主要风险，可能进一步影响行业表现。

投资评级

• 行业评级：中性：预期未来6个月内行业指数相对市场指数持平。
• 公司评级：中性：预期未来6个月内股价相对市场基准指数变动在-5%到5%内。

总结

2014年7月，房地产市场在政策放松和基本面疲软的背景下，整体呈现下行趋势。限购政策的逐步放开对市场情绪有所提振，但短期内难以改变成交低迷的局面。房价阶段性见顶，价格涨幅趋缓，市场预期趋于稳定。投资与新开工数据持续下滑，土地市场成交面积和价格同步回落，商品房与二手房市场均面临较大压力。租金回报率处于低位，进一步反映市场投资价值下降。行业整体面临调整，投资建议以中性为主，风险因素主要为房地产成交大幅下滑。