房地产行业：地产基本面存在失速风险-20211115-华泰证券-19页_632kb

地产基本面存在失速风险总结

核心内容

2021年10月，中国内地房地产行业基本面出现显著下滑，存在失速风险。开发投资、新开工面积、竣工面积及土地市场均呈现低迷态势，销售面积和金额两年平均降幅扩大，房价环比下跌加快，反映出行业整体下行压力。尽管金融端政策有所松绑，但需求端收缩尚未见明显拐点，房企流动性风险仍未缓解。

主要观点

1. 行业基本面疲软

   • 2021年10月，全国房地产开发投资同比下滑5.4%，创历史最大降幅（剔除疫情影响）。
   • 新开工面积同比下滑33.1%，连续7个月下滑，两年平均下降16.8%。
   • 竣工面积同比下降20.6%，反映部分房企资金紧张导致项目不能如期竣工。
   • 土地市场持续低迷，住宅类土地成交面积和金额同比分别下降57%和34%，流拍率和溢价率均处于历史低位。

2. 金融端松绑效果有限

   • 尽管9月底以来地产金融政策有所放松，如社融、房贷利率、房企发债等，但需求端仍受房价下跌预期、房地产税试点及购房者信心不足影响。
   • 预计更大力度、因城施策的需求端托底政策或将出台。

3. 流动性风险尚未改善

   • 销售尚未企稳，房企流动性风险依然存在，且地方政府“保交付”目标可能进一步收紧预售资金监管，增加资金周转压力。
   • 10月到位资金同比下降9.5%，连续4个月下滑，国内贷款同比降幅扩大至27.2%。

4. 投资建议

   • A股开发板块：重点推荐万科A、金地集团、金科股份、中交地产。
   • 港股开发板块：重点推荐华润置地、龙湖集团、中国海外发展。
   • 物管公司：重点推荐碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余。
   • 转型房企：推荐华联控股、鲁商发展。

关键信息

• 政策宽松：部分政策已开始放松，但效果有限，需进一步托底需求。
• 估值修复机会：板块低估值和低仓位背景下，Q4可能是地产股的最佳投资时点。
• 非开发业务：物管等非开发业务具备稳健成长潜力，值得关注。
• 风险提示：疫情、政策不确定性、行业下行、部分房企经营风险等。

投资建议标的一览

风险提示

• 疫情不确定性：疫情反复及病毒变异可能影响房地产销售与施工。
• 行业政策不确定性：土地、金融、财税及住房制度改革可能对基本面造成扰动。
• 基本面下行：若宏观流动性及调控政策未明显放松，销售、拿地、新开工等关键指标可能快速下行。
• 经营风险：房企流动性问题加剧，预售资金监管收紧，部分房企可能面临资金链压力，甚至出现经营困难。

评级说明

• 行业评级：

  • 增持：预计行业股票指数超越基准
  • 中性：预计行业股票指数基本与基准持平
  • 减持：预计行业股票指数明显弱于基准

• 公司评级：

  • 买入：预计股价超越基准15%以上
  • 增持：预计股价超越基准5%~15%
  • 持有：预计股价相对基准波动在-15%~5%之间
  • 卖出：预计股价弱于基准15%以上
  • 暂停评级：已暂停评级、目标价及预测
  • 无评级：股票不在常规研究覆盖范围内

法律实体披露

• 中国：华泰证券股份有限公司，经营许可证编号为：91320000704041011J
• 香港：华泰金融控股(香港)有限公司，经营许可证编号为：AOK809
• 美国：华泰证券（美国）有限公司，业务许可编号为：CRD#:298809/SEC#:8-70231

总结

当前房地产行业面临基本面失速风险，政策宽松与金融端放松未能有效提振需求。销售和竣工数据持续低迷，房企流动性风险未见明显改善。在行业低估值和低仓位背景下，Q4可能是地产股投资的较好时机，建议从终局思维选择头部房企，关注其非开发业务及物管公司的稳健成长。投资建议包含A股和港股标的，部分房企已出现转型迹象。整体来看，行业仍面临多重风险，投资者需谨慎评估。