2022-04-21-港交所-万科企业_2021年度报告_306页_23mb

报告摘要

萬科企業股份有限公司2021年報總結

核心內容概覽

萬科企業股份有限公司於2021年面對房地產行業的挑戰，保持經營穩健，但淨利潤出現歷史以來第三次下滑，同比下降45.7%。公司提出2022年的行動計劃，旨在扭轉開發業務局面，提升經營與服務業務的價值，並實現財務安全與營收淨利回升。

主要觀點

財務表現：
- 2021年實現營業收入4,528億元，同比增長8.0%。
- 毛利率下降至21.8%，同比下降7.4個百分點，對淨利潤影響顯著。
- 投資收益下降69億元，主因聯營項目毛利率下降及部分子公司處置。
- 計提減值損失26億元，主因市場下行導致部分項目及股權投資減值。
- 净利润為225.2億元，同比下降45.7%。
- 經營性現金流連續13年為正，年末為41.1億元。
經營與服務業務：
- 這些業務正逐步成為公司長期價值增長的重要支撐。
- 2021年萬物雲實現收入240.4億元，同比增長32.1%。
- 物業服務收入198.3億元，佔比4.4%。
- 物業服務業務已從住宅單一驅動，轉向社區、商企、城市空間「三駕馬車」協同發展。
- 物業服務在管第三方住宅項目佔比56.9%，商企項目佔比84.0%。
- 物業服務收入增速較快，其中社區空間服務收入同比增長22.9%。
其他業務發展：
- 物流倉儲業務收入31.6億元，同比增長68.9%。
- 冷鏈倉儲規模行業第一，高標庫出租率達93%，冷鏈穩定期使用率75%。
- 長租公寓業務「泊寓」累計開業15.95萬間，出租率達95.3%。
- 商業開發與運營業務收入76.22億元，同比增長20.57%。
- 印力管理商業項目收入52.3億元，同比增長23.9%。
- 酒店與度假業務實現營收2.7億元，同比增長39%，並拓展多個滑雪場項目。
戰略與業務轉型：
- 公司正由「三好住宅供應商」轉向「城市配套服務商」。
- 物業、物流、長租公寓、商業等業務成為公司未來發展重點。
- 2021年新增項目148個，權益地價總額1,401.5億元。
- 通過「5+2」裝配式建造體系，提升開發效率與質量。
財務與風險管理：
- 公司保持「綠檔」狀態，淨負債率29.7%，長期處於行業低位。
- 有息負債總額2,659.6億元，結構優化，長期負債佔比提高至78%。
- 經營性現金流淨額41.1億元，持續13年為正。
- 融資成本為4.11%，同比下降。
- 公司已建立完善的風險管控體系，包括匯率風險管理及存貨跌價準備。

關鍵信息

分紅派息預案：2021年度擬派發現金股息112.77億元，佔淨利潤比例50.06%。
審計情況：財務報告已由畢馬威會計師事務所出具標準無保留意見。
股東與管理層：董事會主席郁亮承擔責任，並提出未來發展方向與行動計劃。
業務亮點：
- 物業服務收入增速達32.1%。
- 物流業務收入增長68.9%，其中冷鏈業務增長89%。
- 長租公寓業務在26個城市排名領先。
- 商業開發業務在滬杭地區實現網絡化佈局，擁有18個項目。
科技與創新：
- 推出「崔筱盼」數字員工、智能建築設計平台等。
- 引入AI審圖、自助收款終端等，提升經營效率與客戶體驗。
- 通過RPA、OCR、NLP等技術提高財務結算效率，自動化率達90%。
ESG表現：
- 物業、物流業務持續提升ESG表現。
- 7個冷庫獲得LEED認證，5個高標庫獲得綠色三星建築認證。