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新城悦服务 (1755.HK) 2021年度业绩点评总结

核心内容

新城悦服务在2021年实现了显著的营收与利润增长，同时在业务拓展和战略调整方面取得积极进展。公司深耕核心区域，推动业主增值服务，并抓住房地产行业并购窗口期，提升第三方合约面积。此外，公司理财投资出现较大波动，影响了净利润表现。

主要观点

1. 营收与利润增长显著

• 营业收入：2021年约43.5亿元，同比增长51.8%。
• 扣非核心归母净利润：约6.8亿元，同比增长55.4%。
• 基本归母净利润：约5.3亿元，同比增长16.2%。
• 毛利率：约30.8%，保持稳定。
• 期末现金及等价物：约25亿元，同比增长33%。

2. 深耕膏腴之地，发力业主增值服务

• 在管面积：截至2021年末，超过1.5亿平方米，同比增长51%。
• 区域分布：江苏、山东、浙江三省合计在管面积占比超60%。
• “大社区+大后勤”战略：对标国际知名后勤公司索迪斯和FirstService，推动业主增值服务。
• 业主增值服务营收：2021年约9.2亿元，同比增长84%。
• 子板块增长：
  • 团餐服务：增长67%
  • 设施管理：增长112%
  • 社区生活：增长206%

3. 第三方外拓提速，把握并购窗口

• 合约面积：截至2021年末，约2.8亿平方米，同比增长37%。
• 新增合约面积：超8000万平方米，其中第三方外拓面积超5200万平方米，同比增长45%。
• 并购策略：公司利用充沛现金流和决策权下放，预计2022年第三方面积占比将明显提升。

4. 美元债理财投资波动

• 美元债投资：持有7000万美元面值，2021年计提约3300万美元减值损失（约2亿元人民币）。
• 2022年预期：继续计入约1亿元减值损失，不排除部分冲回。
• 风险提示：美元债继续下跌、外拓不及预期、应收账款减值等。

关键信息

盈利预测与估值

• 2022-2024年归母净利润预测：8.6亿元（下调17.4%）、12.3亿元（下调13.1%）、16.32亿元。
• 2022-2024年PE估值：7.8X、5.4X、4.1X，估值具备较强吸引力。
• 评级：维持“买入”评级。

财务报表概览

• 营业收入：2021年为4351百万元，2022年预测为6203百万元。
• 净利润（不含少数股东权益）：2021年为525百万元，2022年预测为856百万元。
• 股东权益合计：2021年为2525百万元，2022年预测为3246百万元。
• 净现金流：2021年为622百万元，2022年预测为376百万元。

行业与公司评级体系

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 基准指数：A股主板为沪深300指数，港股为恒生指数。

风险提示

• 美元债继续大幅下跌：可能进一步影响公司财务表现。
• 外拓不及预期：影响第三方合约面积增长。
• 应收账款减值：可能对利润产生负面影响。

分析师与法律声明

• 分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006。
• 法律主体声明：本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
• 免责声明：本报告基于假设，分析结果可能因假设不同而变化，不构成投资建议，不保证信息准确性与完整性。

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总结

新城悦服务在2021年表现出强劲的业绩增长，尤其在业主增值服务和第三方外拓方面取得突破。尽管美元债理财投资带来一定财务压力，但公司仍具备较强的成长潜力和估值吸引力。未来需关注并购进展、美元债波动及应收账款风险，以维持其在物业服务行业的竞争优势。