20221225-开源证券-房地产行业周报_多部门表态支持房地产平稳发展_南京限购再放松_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年12月25日发布的房地产行业分析报告指出，房地产行业在政策支持下呈现出一定的复苏迹象，但市场销售和投资仍面临较大压力。报告维持对房地产行业的“看好”评级，认为政策底已明确，销售基本面触底，未来需求端政策有望持续宽松，市场信心将逐步恢复，行业估值有望修复。

主要观点

• 政策支持持续加码：中央及地方多部门表态支持房地产平稳发展，包括放宽首付比例、优化融资政策、推动保障性租赁住房建设等。
• 南京限购再放松：南京对有房贷款未结清的再购房首付比例降至40%，并放宽了部分居民的限购条件。
• 销售端持续低迷：新房和二手房成交面积同比下滑，但部分二线城市表现相对较好。
• 投资端土地市场冷清：土地成交面积和溢价率均下降，但部分城市集中供地已结束。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行规模同比下降，海外债无新增发行，房企融资改善仍需时间。
• 市场信心逐步恢复：随着疫情政策调整，市场信心有望提升，行业具备较好的投资机会。

关键信息

政策端

• 中央政策：国务院、中央财办、国常会、证监会、深交所等均出台政策支持房地产市场平稳发展，包括支持刚性和改善性住房需求、优化房企融资、推动行业转型等。
• 地方政策：南京、天津、郑州等地放宽购房限制和首付比例，推动市场回暖。

销售端

• 新房成交：2022年第51周，全国64城商品住宅成交面积287万平米，同比下降53%，累计同比下降33%。
• 二手房成交：全国23城二手房成交面积为89万平米，同比下降29%，累计同比下降13%。
• 城市差异：一线城市新房成交同比增速为-55%，三四线城市为-62%，二线城市为-47%。

投资端

• 土地成交：全国100大中城市土地成交面积同比下降11%，其中二线城市下降28%，三线城市下降20%。
• 集中土拍：天津、厦门、南京、青岛、合肥五城完成集中供地，部分地块由本土房企摘得，民企参与度有所提升。

融资端

• 信用债发行：2022年第51周，信用债发行32.4亿元，同比下降84%，平均加权利率1.36%，环比下降77BPs。
• 海外债：无新增发行。

市场表现

• 板块表现：本周房地产指数下跌4.66%，弱于沪深300指数（下跌3.19%）。
• 个股表现：深深房A、*ST松江、深振业A涨幅靠前，万通发展、广汇物流、万业企业跌幅靠前。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

投资建议

• 报告维持房地产行业“看好”评级，认为未来改善型需求将逐渐成为购房主力，优质房企市场份额有望提升。
• 市场信心在疫情政策全面调整的背景下有望持续提升，行业估值将逐步修复，板块具备较好的投资机会。

行业评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：看好、中性、看淡。

估值方法的局限性

• 报告所采用的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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分析师承诺

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