深圳园区研究专题报告：深圳科技园区快速发展，园区物管可拓展空间大_12页_1mb

深圳园区研究专题报告总结

核心内容

深圳科技园区快速发展，园区物业管理具有广阔的发展空间和较高的盈利潜力。报告指出，深圳拥有超过7200个产业园区，2020年规划新增122个重大园区项目，园区经济对深圳整体经济贡献显著。深圳园区物业费普遍高于全国平均水平，且随着双区建设（粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区）的推进，园区转型升级趋势明显，物管企业盈利空间有望持续提升。

主要观点

• 园区规模大，发展空间广阔：深圳园区数量庞大，政策支持和产业聚集度高，为园区物业管理提供了良好的发展基础。
• 园区布局集中于中西部：深圳产业园区主要集中在宝安、龙岗、龙华、南山等区域，其中南山区科技园区产业集聚度最高，平均园区面积达2.66万平方米，有助于提升物业服务质量。
• 物业费水平高，科技园区尤为突出：深圳园区物业费普遍高于全国平均水平，核心城区（如南山区）多数园区物业费超过10元/平/月，科技园区物业费显著高于工业园区。
• 盈利水平优秀，专业化溢价明显：深圳园区物管企业毛利率和净利率普遍高于行业平均水平，体现出较高的盈利能力。
• 双区建设推动园区升级：政策推动下，深圳产业园区正从传统工业园向科技园区转型，物管服务范围扩大，增值服务丰富，盈利空间持续提升。

关键信息

园区规模与布局

• 深圳市拥有超过7200个产业园区，2020年新增122个重大园区项目。
• 产业园区主要分布在宝安、龙岗、龙华、南山等中西部区域，其中南山区科技园区产业集聚度最高。

物管费水平

• 全国产业园区平均物业费为3.31元/平/月，深圳园区普遍高于此水平。
• 南山区科技园物业费多数超过10元/平/月，部分达到19元/平/月。
• 科技园区物业费显著高于工业园区，如南山区科技园平均达10元/平/月，而工业园区仅为1-3元/平/月。

盈利能力

• 全国园区物业企业综合利润率平均为15.6%，深圳部分企业毛利率和净利率远高于此水平。
• 深圳代表性企业如深圳市投控物业管理有限公司、金地集团等，其盈利水平在行业中处于较高水平。

产业转型趋势

• 深圳园区正从传统工业园向研发型科技园转型，推动物业费上涨。
• 产城融合背景下，园区物管服务范围扩大，提供资产管理、设施管理、环境管理、能耗管理、产业资源整合等多元化增值服务。

投资建议

• 重点公司及评级：
  • 金科股份：2020E 1.32，2021E 1.58，评级：买入
  • 中南建设：2020E 1.87，2021E 2.41，评级：审慎增持
  • 金地集团：2020E 2.45，2021E 2.87，评级：买入
  • 万科A：2020E 3.80，2021E 4.31，评级：买入
  • 保利地产：2020E 2.68，2021E 3.13，评级：买入
  • 世联行：2020E 0.05，2021E 0.07，评级：买入
  • 招商积余：2020E 0.58，2021E 0.76，评级：审慎增持
  • 南都物业：2020E 1.08，2021E 1.34，评级：审慎增持

风险提示

• 深圳产业园区转型升级缓慢。
• 物管公司拓展不及预期。

报告结构

1. 深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部

   • 产业园区数量超7200家，贡献了深圳75%的规模以上企业和80%的规模以上工业产值。
   • 2020年新增122个重大园区项目，政策支持明显。

2. 深圳产业园区物管费高，园区转型升级后仍有上涨空间

   • 物管费普遍高于全国平均水平，科技园区尤为突出。
   • 产业园区向科技园区转型，推动物业费上涨。
   • 产城融合背景下，园区物管服务范围扩大，增值服务丰富，盈利空间持续提升。

3. 园区物业盈利水平优秀，专业化溢价明显

   • 深圳园区物管企业毛利率和净利率普遍高于行业平均水平。
   • 代表性企业如深圳市投控物业管理有限公司、金地集团等，盈利水平优秀。

4. 双区建设推动产业园区转型升级

   • 深圳经济特区40周年，双区建设全面铺开，推动园区向研发型高新区转型。
   • 产城融合趋势明显，园区物管服务涵盖基础管理、资产管理、行政后勤等多方面。

总结

深圳园区物业发展迅速，具有巨大的市场潜力和盈利空间。随着政策支持和产业转型升级，深圳园区物业费水平有望持续上升，物管企业将受益于园区规模效应和多元化增值服务。报告对多家深圳物管企业给予了积极的投资建议，但需警惕产业园区转型升级缓慢及物管公司拓展不及预期的风险。