房地产行业深圳园区研究专题报告：深圳科技园区快速发展，园区物管可拓展空间大-20200913-兴业证券-12页_1mb

深圳园区研究专题报告总结

核心内容

深圳科技园区发展迅速，园区物业管理具有广阔的拓展空间。深圳拥有超过7200个产业园区，2020年新增122个重大园区项目，园区经济对深圳的GDP和工业产值贡献显著。深圳园区物业费普遍高于全国平均水平，尤其在核心区域如南山区，科技园区的物业费远高于工业园区，显示出良好的盈利能力。双区建设（粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区）推动深圳产业园区向高附加值方向转型升级，进一步提升园区物业的盈利空间。

主要观点

• 园区规模与政策支持：深圳产业园区数量庞大，政府高度重视产业园区建设，提供土地优先安排、创业基金、信贷支持等政策保障，为园区物管公司创造了良好的发展环境。
• 区域布局：产业园区主要集中在宝安、龙岗、龙华、南山四个区，其中南山区的科技园区聚集程度最高，平均园区面积达2.66万平方米，有利于物业企业规模化发展。
• 物业费水平：深圳园区物管费普遍高于全国平均（3.31元/平/月），其中科技园的物业费可达近20元/平/月，而工业园区则在1-3元/平/月之间。深圳园区物业费在一线城市中表现优异。
• 盈利水平：深圳园区物管企业的毛利率和净利率均高于全国平均水平，如深圳投控物业毛利率达19.3%，净利率达16.8%，显示出较强的盈利能力。
• 转型升级趋势：随着双区建设的推进，深圳产业园区正从传统工业园向科技园区转型，同时向产城融合方向发展，园区物业的服务范围和盈利模式将更加多元化。

关键信息

1. 深圳产业园区规模与布局

• 深圳目前拥有超过7200家产业园区，2020年新增122个园区项目。
• 产业园区主要分布在宝安、龙岗、龙华、南山四个区，其中南山区科技园区数量最多，产业集聚度最高。
• 光明区和盐田区园区数量较少，产业集聚度较低。

2. 深圳园区物管费情况

• 全国产业园区平均物业费为3.31元/平/月，深圳园区普遍高于这一水平。
• 南山区科技园物业费多数超过10元/平/月，部分达到19元/平/月。
• 工业园区物业费普遍在1-3元/平/月之间，远低于科技园。
• 深圳园区物业费在一线城市中表现突出，部分园区甚至高于全国平均水平。

3. 深圳园区物管企业表现

• 500强物管企业中有64家落户深圳，占比12.8%，高于北京、上海。
• 招商蛇口、深投控、星河产业集团等深圳企业多次入选全国产业园区运营商50强。
• 深圳园区物管企业盈利能力突出，如深圳投控物业、亿达物业等，毛利率和净利率均高于行业平均水平。

4. 园区转型升级与盈利提升

• 双区建设推动深圳产业园区向研发创新型科技园转型，提升物管费水平。
• 产城融合背景下，园区物管服务范围扩大，涵盖资产管理、设施管理、环境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源整合等增值服务。
• 物管企业通过提供多元化服务，如智慧园区建设、行政后勤服务、政府资源对接等，实现盈利空间的持续提升。

投资要点

• 深圳园区物管费高，盈利空间大，未来增长潜力显著。
• 园区物业服务范围扩大，增值服务将成为盈利增长的重要来源。
• 双区建设推动产业园区升级，进一步提升园区物业的盈利能力和市场地位。

风险提示

• 深圳产业园区转型升级可能不及预期，影响物管公司的盈利增长。
• 物管公司拓展速度可能低于预期，影响市场份额和收入增长。

重点公司及评级

图表信息

• 图表1：深圳2020年重大项目计划中有122个园区项目。
• 图表2：深圳市产业园区主要布局在中西部。
• 图表3：园区类型划分（按主要建筑类型和功能）。
• 图表4：南山区科技园区产业聚集程度最高。
• 图表5：500强物管企业中有64家落户深圳，高于北京、上海。
• 图表6：多家深圳企业荣膺2020年度中国产业园区运营商50强。
• 图表7：2019年全国园区物业费平均为3.31元/平/月。
• 图表8：深圳各区典型园区物业费普遍较高。
• 图表9：深圳典型园区物管企业盈利水平优秀。
• 图表10：双区建设推动深圳产业园区转型升级。
• 图表11：园区物业沿产业链提供多样化服务。

分析师声明

本报告由兴业证券经济与金融研究院发布，分析师阎常铭、郭毅、徐鸥鹭、靳璐瑜等具有证券投资咨询执业资格，以独立、客观的态度出具本报告，不涉及任何形式的补偿。本报告仅供参考，不构成投资建议。

投资评级说明

• 股票评级：买入、审慎增持、中性、减持、无评级。
• 行业评级：推荐、中性、回避。

法律声明

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