20251228-国信证券-公募REITs周报（第48期）_市场先抑后扬_保障房领涨_12页_3mb

公募REITs周报（第48期）总结

核心内容

本周公募REITs市场呈现“先抑后扬”的走势，整体走强。中证REITs指数全周上涨1.4%，表现弱于沪深300指数（+1.9%）和中证转债指数（+1.6%），但强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，中证REITs指数下跌0.7%，而中证转债指数上涨19.0%，沪深300指数上涨18.4%，中证全债指数上涨0.8%。近一年中证REITs指数回报率为0.6%，波动率为7.9%。

截至2025年12月26日，REITs总市值为2199亿元，较上周增加59亿元；全周日均换手率为0.52%，较前一周增加0.14%。多数板块收涨，保障房、产业园及仓储物流类REITs涨幅靠前。

主要观点

• 市场表现：中证REITs指数本周上涨1.4%，整体表现优于中证全债指数，但弱于沪深300和中证转债指数。
• 板块表现：保障房、产业园和仓储物流类REITs领涨，分别有多个产品周度涨幅超过5%。
• 资金流向：华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT和嘉实物美消费REIT主力净流入额居前三，分别为4439万元、2227万元和1284万元。
• 交易活跃度：水利设施REITs区间日均换手率最高（1.6%），园区基础设施REITs成交额占比最高（22.4%）。
• 政策支持：国家发改委与国家能源局联合发文，支持符合条件的光热发电项目发行REITs，以促进资产盘活和投融资循环。
• 新REITs申报：中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金成功申报，标志着火炬产业园REITs实现“零的突破”。

关键信息

• REITs估值指标：
  • 年化现金分派率均值为6.06%。
  • 产权类REITs股息率比中证红利股均值低104BP。
  • 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP。
• 估值水平：
  • 保障性租赁住房REITs相对净值折溢价率最高（48.99%）。
  • 仓储物流REITsP/FFO指标最高（23.8%）。
  • 交通基础设施REITsIRR指标最高（10.78%）。
• 市场动态：
  • REITs总市值为2199亿元，较上周增长59亿元。
  • 全周日均换手率0.52%，较前一周增长0.14%。
  • 本周成交额中，园区基础设施REITs占比最高（22.4%）。
  • 水利设施REITs交易活跃度最高。

风险提示

• 公开资料数据可能存在滞后性。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

一级市场发行动态

截至2025年12月26日，共有4只REITs产品处于已受理阶段，2只已申报，2只已问询，5只已反馈，6只已通过待上市，15只已上市。其中包括多个新申报项目，如中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金。

估值跟踪

从不同项目类型来看，保障性租赁住房REITs相对净值折溢价率最高（48.99%），而交通基础设施REITsIRR最高（10.78%）。产权类REITs股息率较低，经营权类REITs内部收益率较高。不同REITs产品的年化派息率、相对净值折溢价率、P/FFO和IRR等指标各有差异，反映不同资产类型的市场估值情况。