深度报告-20210513-天风证券-房地产开发_人口数据深度分析_家庭观巨变对房地产趋势的影响_14页_1mb

房地产开发：人口数据深度分析与趋势影响总结

核心内容

本报告分析了人口结构变化对房地产行业的影响，指出中国正经历总人口增速下降、城镇化加速、老龄化深化及家庭小型化等趋势。这些趋势将对房地产的增量空间、投资机会及未来发展方向产生深远影响。

主要观点

1. 总人口增速下降

• 人口增长放缓：2020年全国总人口为14.12亿，年均增速降至0.53%，延续1970年以来的下降趋势，低于全球多数国家。
• 婚姻与生育观变化：离婚率上升至2.9%，出生率下降至12‰，反映国民婚姻观和生育观发生深刻变化，导致新增人口增速持续下行。
• 人口红利消退：劳动人口占比从2010年的74.5%降至68.5%，人口红利逐步向人才红利转变。

2. 城镇化加速提升

• 城镇化率：2020年城镇化率为63.9%，近十年年均提升1.4%，距离发达国家的城镇化率仍有约11年发展空间。
• 都市圈化趋势：人口向粤港澳和长三角等都市圈集中，人口流入速度高于全国平均水平，核心城市及圈内二线城市房产机会更大。
• 省内流动为主：省内流动人口占比达67%，跨省流动为33%，表明非一线城市的省会及计划单列市成为人口流动的主要方向。

3. 老龄化持续深化

• 老龄化加速：65岁以上人口占比提升至13.5%，老龄化趋势明显，未富先老现象凸显。
• 养老观念变化：老年人更倾向于独立生活，对养老地产和老年人友好型住宅的需求增加，催生新的住房需求。

4. 家庭小型化趋势明显

• 户均人口下降：户均人口降至2.6人，家庭小型化趋势显著，每下降0.1人可新增约2000万套住房需求。
• 独身主义兴起：一人户家庭比例持续上升，发达地区如北京、上海、广东分别达到22.9%、23.8%、26.7%，对住房需求形成支撑。

5. 货币因素影响房价

• 货币超发常态：各国政府为应对经济衰退采取货币宽松政策，导致M2增速高于GDP，资产价格上涨。
• 利率下行与核心资产效应：利率长期下行使得优质房产的租金收益率更具吸引力，核心资产效应凸显，房价仍有上涨空间。
• 限购政策压制需求：严格的限购限贷政策抑制了合理投资需求，为未来房价下跌提供支撑，但核心城市房价仍可能保持高位。

关键信息

• 人口数据：2020年全国总人口14.12亿，城镇化率63.9%，户均人口2.6人。
• 人口趋势：总人口增速下降、城镇化加速、老龄化深化、家庭小型化。
• 区域差异：粤港澳、长三角等都市圈人口增速显著高于全国，省内流动占比上升。
• 货币与资产：M2超发、利率下行、核心资产效应共同推动优质房产价值上升。
• 投资建议：关注核心都市圈的开发商、商业地产及物业管理公司，看好其未来增长潜力。
• 风险提示：货币政策不及预期、城镇化进程不及预期、购房政策趋向严格。

投资建议

• 重点布局：核心都市圈及圈内二线城市，如粤港澳、长三角。
• 关注领域：开发商、商业地产及物业管理公司，受益于人口结构变化和货币宽松政策。
• 投资逻辑：家庭小型化、货币超发、利率下行及核心资产效应共同支撑房价，优质房产价值持续上升。

风险提示

• 货币政策不及预期：可能影响资产价格走势。
• 城镇化进程不及预期：可能限制房地产增量空间。
• 购房政策趋向严格：可能进一步压制需求，影响市场表现。

行业评级

• 行业评级：强于大市（首次评级）
• 上次评级：强于大市

作者信息

• 分析师：陈天诚
• 执业证书编号：S1110517110001
• 联系方式：chentiancheng@tfzq.com

图表与数据来源

• 图表目录：包含全国人口及增长率、全球主要国家人口增速、全国离婚率地图、出生率地图、城镇化率趋势等。
• 数据来源：国家统计局、WIND、天风证券研究所

结论

尽管人口增长放缓，房地产行业增量空间逐步见顶，但城镇化、家庭小型化、老龄化及货币因素仍为房地产市场提供支撑，优质房产的长期价值有望持续提升。建议关注核心都市圈的房地产企业及相关服务提供商。