固收专题研究：探究城中村改造的四大问题-20230920-华泰证券-25页_1mb

城中村改造专题研究总结

核心内容概述

城中村改造是房地产及宏观经济的重要推动力，本轮改造有望加速落地。该过程涉及多个阶段，包括前期准备、引入合作方、方案审批、拆迁腾地、土地整理、土地收储、土地出让、二级开发、交付运营等。与棚改相比，城中村改造更强调市场化运作、多渠道筹资和多种业态结合，同时注重城市扩容和拆建比例提升。

主要观点

• 城中村改造流程：流程较长，周期可达10年，涉及多个阶段，其中财政、专项债、金融机构融资、改造主体自筹及社会资本是主要资金来源。
• 改造模式：包括国企主导、政企合作、房企主导，以及拆改结合、统租、微改造三种方式。其中，拆改结合模式乘数效应强，但需平衡拆建比例与改造成本。
• 安置方式：以房票安置为主，兼具货币和实物属性，有助于定向去库存和缓解财政压力，但效果弱于货币化安置。
• 经济增量：基准情景下城中村改造拉动总投资规模可能超5万亿元，但实际投资规模受拆建比例、资金来源和安置方式影响较大。

关键信息

城中村改造流程

• 前期准备：项目申报、基础数据调查、方案编制。
• 引入合作方：可由政府授权国企、房企或社会资本参与。
• 方案审批：需村民大会表决并通过逐级审批。
• 拆迁腾地与土地整理：实现土地“三通一平”或“七通一平”标准。
• 土地收储与出让：由土地储备机构收储并以市场价出让。
• 二级开发：开发商负责商品房、安置房、商业配套及公共设施的建设。
• 交付运营：项目竣工后进入回收期，投资回收途径包括商品房销售、租赁收入和商业经营收入。

资金来源

• 财政资金：直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、规费减免。
• 专项债：资金成本低，但需项目自平衡，支持规模取决于发行节奏和储备情况。
• 金融机构融资：政策性银行和商业银行提供贷款，如国开行、光大银行等。
• 改造主体自筹：包括自有资金、银行贷款、信托、债券及资产证券化。
• 社会资本：通过城市更新基金、PPP、ABO、投资人+EPC等模式参与。

改造模式

• 实施主体：国企主导、政企合作、房企主导。
• 改造内容：拆改结合、统租、微改造。
• 安置方式：纯货币补偿、实物安置、房票安置。

经济增量测算

• 投资规模：基准情景下约5.42万亿元，若拆建比例提高至75%，投资规模可达10.21万亿元。
• 资金来源：财政资金占总投资的约90%，需依赖专项债和政策性金融支持。
• 安置方式：房票安置效果略弱于货币化安置，但资金需求更友好。

政策进展关注点

1. 投资规模：

   • 关注城市扩容和拆建比例提升。
   • 若项目拆建比例提高，投资规模将显著增长。
   • 推进节奏前置，有助于提升短期投资规模。

2. 资金来源：

   • 专项债额度是否提升，是否用于城中村改造。
   • 专项借款等广义财政工具是否落地。
   • 央行再贷款等政策是否支持更多市场主体参与。

3. 安置方式：

   • 房票安置是否成为主流。
   • 房票的使用范围、有效期、购房奖励等细则是否明确。
   • 是否有助于去库存和缓解财政压力。

风险提示

• 政策细则不确定性：改造规模、节奏、资金来源等尚待明确。
• 地产销售下行：若销售恢复不及预期，将影响资金平衡和项目推进。

总结

城中村改造是推动经济增量的重要抓手，其效果依赖于投资规模、资金来源和安置方式。尽管当前的经济增量空间有限，但随着政策逐步落地和资金支持增加，有望带来积极影响。后续需重点关注政策细则、资金支持及安置方式的进一步明确。