中国房地产2019年市场总结＆2020年趋势展望-中指41页_1mb

中国房地产市场2019总结与2020展望

核心内容概览

2019年，中国房地产市场整体处于调控紧缩与市场调整并存的状态，政策环境偏紧，价格涨幅收窄，重点城市成交量小幅调整，土地市场热度下降，房企销售业绩稳步增长但拿地和融资压力加大。展望2020年，市场将继续呈现调整态势，但结构性机会显现，城市群发展差异加大，政策调控将更加注重平衡，整体市场趋于平稳。

2019年市场形势总结

1. 政策：调控政策整体偏紧，行业制度更趋完善

• 中央层面：坚持“房住不炒”政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融风险防控持续加强，资金定向监管保持从紧态势。
• 地方层面：因城、因区、因势施策，政策调控趋严，城市间政策分化明显，部分城市优化公积金及限购政策，以支持合理自住需求。
• 制度建设：住房、土地、财税三大领域制度建设取得明显进展，住房租赁、共有产权住房、土地二级市场等政策逐步完善，为房地产长效机制奠定基础。

2. 价格：新房价格平稳，重点城市二手房价格回落

• 新房价格：百城及十大城市新房价格累计涨幅收窄，价格环比涨幅持续在0.5%左右，部分城市出现环比下跌。
• 二手房价格：十大城市二手房均价累计下跌0.14%，部分城市如北京、天津价格持续下行，市场调整预期强化。
• 市场结构：改善型需求释放，多数城市楼盘成交套总价水平较去年有所提升，但大户型产品成交占比下降。

3. 供求：重点城市成交规模小幅调整，去化压力加大

• 全国层面：1-10月全国商品房销售面积同比增长0.1%，商品住宅销售面积增长1.5%。
• 重点城市：一线城市成交面积同比增长21.7%，二线城市成交面积略有调整，三线城市成交面积同比下降明显。
• 库存情况：20个代表城市可售面积稳步提升，库存去化时间延长，市场短期供求相对均衡。

4. 土地：市场低温运行，结构性机会显现

• 土地供应：全国300城住宅用地推出面积同比增长2.0%，但整体市场热度下降。
• 土地成交：住宅用地成交面积同比增长3.4%，成交楼面均价上涨近两成，溢价率维持低位。
• 流拍情况：11月土地流拍率升至8.9%，市场降温明显，但部分城市优质地块供应增加，带动价格结构性上涨。

5. 企业：资金承压，推盘强化回款

• 销售业绩：品牌房企销售业绩稳步增长，大型房企增速高于全国平均水平，销售金额有望创新高。
• 拿地情况：房企拿地节奏放缓，品牌房企拿地金额占比低于去年同期，投资更加聚焦一二线城市。
• 融资环境：融资规模保持高位，综合融资成本上升，信用债利率下降，海外融资成本上升。
• 企业策略：企业营销力度加大，以价换量，产品品质提升，聚焦刚需与改善型需求。

2020年市场趋势展望

1. 行业环境：经济阶段性企稳，调控注重多方平衡

• 宏观经济：经济增速放缓，但存在阶段性企稳预期，促消费政策将发挥作用，固定资产投资保持韧性。
• 房地产调控：政策将注重宏观经济与房地产市场的平衡，保障自住需求与抑制非理性需求并重，推动住房、土地等长效机制建设。

2. 市场趋势：销售及新开工小幅调整，投资中低速增长

• 销售规模：预计2020年全国商品房销售面积调整幅度在5.0%~6.5%之间，一线城市有望小幅回升，二线城市震荡，三四线城市下行压力凸显。
• 新开工规模：预计新开工面积降幅在1.4%~2.9%之间，受资金压力及销售调整影响，房企主观能动性减弱。
• 开发投资：房地产开发投资额增速回落至5.9%~7.4%，受土地购置费及新开工调整影响，但施工保持可观增速。
• 价格走势：销售存压背景下，房企让价跑量策略延续，房价震荡，但销售均价将出现结构性上涨，涨幅在4%左右。

3. 关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会

• 京津冀：市场触底回升，供需两端改善，销售及投资增速提升。
• 长三角：市场稳中震荡，限贷政策趋严，销售规模下降。
• 粤港澳：需求回升，但供应受限，投资及开工增速有所下行。
• 长江中游与成渝：前期土地成交规模快速增长，投资增速高位，但市场疲态显现，销售与开工增速明显回落。

4. 关注点二：把握主流需求，提升产品品质

• 企业策略：聚焦刚需与改善型需求，提升产品与服务水平，适应调控政策变化。
• 融资策略：紧抓融资窗口，优化融资结构，防范资金风险。
• 行业格局：房地产市场集中度提升，强者恒强趋势延续，中小房企面临更大压力。

关键信息总结

• 政策调控：2019年房地产政策偏紧，2020年将注重平衡，强调“房住不炒”与市场稳定。
• 市场表现：新房价格平稳，二手房价格回落，重点城市成交规模调整，库存压力增加。
• 土地市场：整体低温运行，结构性拿地机会显现，流拍率上升，但部分城市优质地块提振市场。
• 企业动态：销售业绩稳步增长，拿地收缩，融资环境偏紧，企业策略趋向理性与聚焦。
• 2020年趋势：销售及新开工小幅调整，投资中低速增长，价格稳中震荡，结构性上涨，城市群分化明显，市场机会显现。

数据来源

• 数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com
• 研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统