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招商蛇口 (001979.SZ) 2022年度业绩预告总结

核心内容

招商蛇口于2023年1月7日发布了2022年度业绩预告，预计全年归母净利润约为38亿元~46亿元，同比下降55.65%~63.36%。其中，2022年第四季度归母净利润为8.4亿元~16.4亿元，同比下降79.0%~59.1%。业绩下滑主要受低毛利项目结转增加、资产减值损失计提增加、转让子公司投资收益减少及疫情影响等因素影响。

主要观点

短期业绩触底，长期盈利回升可期

• 业绩下滑原因：

  • 项目结转区域结构变化，低毛利项目结转收入占比提升，导致结转毛利率阶段性下降。
  • 积极处置去化困难项目，优化资产负债表。
  • 资产减值损失同比增加。
  • 转让子公司导致投资收益减少。
  • 疫情影响资产经营业务，全年累计减租约7.49亿元。

• 盈利回升预期：

  • 短期资产减值计提增加，可能为后期毛利增长释放空间。
  • 项目处置将减轻后期结算压力，助力业绩反弹。

销售表现稳健，土储拓展积极

• 销售情况：

  • 2022年全口径销售额达2926亿元，同比减少10.5%。
  • 销售面积1194万平米，同比减少18.5%。
  • 销售排名位居克而瑞销售榜第6名，优于TOP20房企整体表现。

• 土地拓展：

  • 累计新拿地总价1283亿元，总建面726万平米。
  • 权益地价占比约59.0%，拿地金额占销售比例为43.9%。
  • 一线及强二线城市拿地占比分别为52.0%和36.5%，显示公司对核心城市资源布局的重视。

优质土储布局，助力未来业绩增长

• 前海土储：
  • 公司拟通过发行股份购买资产，提升前海蛇口自贸区优质土地资源的控制权。
  • 截至2021年末，公司在前海土地整备范围内拥有约455.84万平方米的计容建面，其中约390万平方米尚未开工，预计未来几年将逐步贡献利润。

关键信息

盈利预测与估值

• 盈利预测：公司EPS预测有所下调，但2023年和2024年预测有所回升。
• 估值分析：当前股价对应2022-2024年PE估值分别为29.7、14.7、10.7倍，估值处于相对低位，具有一定的投资价值。

财务表现

• 盈利能力：毛利率和净利润率在2022年有所下降，但预计2023年和2024年将逐步回升。
• 财务健康：资产负债率维持在较高水平，但归母权益/有息债务比保持相对稳定，显示公司偿债能力较好。

市场数据

• 股价表现：当前股价为14.59元，近3个月换手率较高，市场关注度较高。

评级与风险提示

• 评级：维持“买入”评级，认为公司具备良好的盈利修复潜力。
• 风险提示：
  • 销售和拿地不及预期。
  • 开工和交付进度不及预期。
  • 市场下行超预期。

相关研报

• “第三支箭”率先受益者，资产负债表良性扩张（2022-12-20）
• 销售改善亮眼，逆势积极拿地，奠基业绩修复（2022-11-01）
• 短期利润率加速触底，综合实力增强（2022-09-05）

估值方法的局限性

• 本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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