20240320-国盛证券-招商蛇口-001979.SZ-归母净利润高增_销售拿地稳健_3页_516kb

招商蛇口（001979SZ）2023年年报点评总结

1. 财务表现

• 营业收入：2023年营收1750.1亿元，同比下滑44%，但归母净利润632亿元，同比大增482%。净利润增长主要得益于资产减值损失减少（减少404亿元至242亿元）和结转项目权益比例提升带来的少数股东损益降幅收窄。
• 盈利能力：整体毛利率下滑3.4 pct至15.9%，但资产运营（1.71%）和城市服务（342%）毛利率改善。开发业务毛利率17.1%，同比下滑4%pct。
• 分红：拟每10股派3.2元现金，分红率达459%。

2. 销售与拿地

• 销售逆势增长：2023年销售额2936亿元，同比小幅增长4%，排名行业第五，城市深耕成效显著。
• 拿地策略：2023年拿地建面590万平，同比下滑187%；权益地价867亿元，同比增长132%。投资聚焦一线城市（51%占比）和核心城市“强心30城”，土地获取以优质地块为主，土储结构优化。

3. 资产与运营

• 资产运营扩张：2023年全口径资产运营收入669亿元，同比增长172%，EBITDA 33亿元，同比增86%。
• 成熟项目收益提升：开业三年及以上项目EBITDA回报率达62.4%，同比提升4.5 pct。

4. 财务与融资

• 债务结构优化：净负债率54.6%，剔预资产负债率62.4%，现金短债比1.28倍，维持“绿档”。融资成本显著下降至3.47%，较年初降低42BP，主要通过LPR下行的债务置换实现。

5. 风险提示

• 市场销售复苏不及预期、政策落地不及预期、资产运营业务增长不及预期。

6. 投资建议

• 盈利预测：预计2024-2026年营收分别为1858亿、1873亿、1814亿元；归母净利润85亿、95亿、95亿元（摊薄EPS 0.94-1.05元）。
• 估值分析：当前股价对应2024年动态PE 10.1x，维持“买入”评级。