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招商蛇口 (001979.SZ) 2022年中报总结

核心内容概述

招商蛇口于2022年8月29日发布2022年中报，显示其在2022年上半年实现了营收增长，但净利润大幅下滑，反映出短期盈利能力承压。尽管如此，公司通过聚焦核心区域、多元业态发展及优化融资结构，增强了综合实力，为未来盈利回升奠定了基础。

主要观点

• 营收增长但利润承压：2022年H1公司实现营收575.6亿元，同比增长28.9%，但扣非归母净利润同比减少47.5%，主要受低毛利项目集中结转、股权处置收益减少及租金减免影响。
• 毛利率下滑：综合毛利率同比下降7.2个百分点至18.6%，主要由于20-21年期间获地成本较高，导致华东、西南区域项目毛利率较低。
• 销售表现承压：公司全口径销售额为1188亿元，同比减少32.86%，但城市深耕效果明显，部分城市进入当地销售前十。
• 多元业态助力发展：招商积余完成并购交割，扩大金融赛道规模，实现营收增长18.2%。持有物业出租率保持在80%，可租面积同比增长15%。
• 区域聚焦与旧改布局：新增土储主要集中在一线城市及长三角重点城市，未来销售去化有保障。通过与长城资管、佳兆业等战略合作，拓宽业务发展空间。
• 财务状况稳健：公司维持“三道红线”绿档，剔除预收款后的资产负债率62.4%，净负债率49.0%，现金短债比1.48，融资成本降低至4.1%。
• 盈利预测调整：公司2022-2024年归母净利润预测分别为97.8亿元（下调8.1%）、113.8亿元（上调1.5%）、123.6亿元（上调2.2%），当前股价对应PE估值为11.5、9.9、9.1倍，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据

• 营业收入：2022年H1为575.6亿元，同比增长28.9%。
• 扣非归母净利润：14.7亿元，同比减少47.5%。
• 归母净利润：18.9亿元，同比减少55.6%。
• 毛利率：18.6%，同比下降7.2个百分点。
• 归母净利润率：5.3%，同比下降4.2个百分点。
• ROE：8.6%（2022E），较2021年有所下降。

经营表现

• 销售表现：全口径销售额1188亿元，同比减少32.86%。
• 物业运营：持有物业总可租面积489.4万平米，出租率80%。
• 土储情况：新增土储计容建面420万平米，权益面积265万平米，主要集中在一线及长三角城市。
• 旧改布局：与长城资管、佳兆业等签署战略合作协议，拓展旧改业务。

融资情况

• 资产负债率：62.4%，维持绿档。
• 净负债率：49.0%。
• 现金短债比：1.48。
• 融资成本：2022年H1综合融资成本为4.1%，较2021年末降低38BP。

估值与评级

• PE估值：2022年为11.5倍，2023年为9.9倍，2024年为9.1倍。
• PB估值：2022年为1.0倍，2023年为0.9倍，2024年为0.9倍。
• 评级：维持“买入”评级，认为公司具备资源和信用优势，有望在市场出清后持续提升市占率。

风险提示

• 销售、拿地不及预期
• 开工、交付不及预期
• 市场下行超预期

股价表现

• 当前价：14.50元
• 一年最低/最高：9.01元/17.06元
• 近3月换手率：37.17%

作者信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801, hemiannan@ebscn.com

总结

招商蛇口在2022年上半年表现出营收增长与利润承压并存的态势，主要因低毛利项目集中结转及市场环境影响。公司通过区域聚焦、旧改布局及多元业态发展，增强了综合实力。尽管短期利润率受到压制，但盈利预测显示未来有望回升。公司维持绿档，融资成本降低，为未来发展提供支持。当前PE估值较低，维持“买入”评级，但需关注销售、拿地及市场风险。