20240326-华创证券-招商蛇口-001979.SZ-2023年报点评_换土储进行时_资产运营渐发力_5页_679kb

招商蛇口2023年报点评总结

财务表现分析

• 2023年公司实现营业收入约175008亿元，同比下降43.68%；归母净利润6319亿元，同比增长482%，主要由于资产减值损失减少55%，前期计提充分。
• 开发业务结算毛利率为17.08%，同比下降3.98个百分点；公司正处于利润率下滑阶段后期，预计将成为首批摆脱这一趋势的房企之一，保障后续净利润稳定。
• 2024-2026年预测EPS分别为0.81元、0.82元、1.04元，基于剩余收益模型的目标价为14元，对应2024年17倍PE。

销售与市场布局

• 签约销售面积1223万平方米，销售金额2936亿元，同比增长0.4%；核心城市如上海、苏州等表现强劲，入口优势支撑拿地和销售。
• 合同负债逆势增长11%，确保后续结算规模；但2024年可售货值可能下滑，需加强拿地力度，尤其中西部城市土储占比上升，需消化滞重库存并聚焦优质区域。

土地储备与获取

• 2023年获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，同比下降19%，总地价1134亿元；拿地高度聚集核心城市的核心地段。
• 中西部土储占比小幅提升，与去化较慢相关，公司需加大高能级城市布局，优化库存结构。

资产运营进展

• 资产运营收入59亿元，同比增长40%，源于持有物业运营规模扩大；公司重点发展长租公寓、集中商业和产业园区，运营建面示例为集中商业216万平方米、长租公寓在营房源295万间、产业园226万平方米。
• 轻重并举战略稳步推进，运营效率提升支撑长期价值。

股票推荐与风险

• 维持“推荐”评级，目标价14元，基于公司核心城市布局和资产减值缓解的利好。
• 风险包括行业缩表、市场下行等，可能影响公司表现。

总体展望

公司通过深耕核心城市和管理优化，预计在未来几年实现利润稳定增长，依托资产运营提升竞争力，建议投资者关注长期价值。