中诚信国际：保险资产管理行业研究_14页_1mb

保障房资产证券化分析与总结

一、保障房行业概况

保障房行业具有较强的政策支持和社会保障属性，购买需求刚性，销售收入稳定可预测。以实物安置为主的模式下，地方政府通过基投公司筹集资金，形成了基础设施完善、可持续性强的住房保障体系。近年来，保障房ABS（资产支持证券化）作为拓宽基投公司融资渠道、盘活存量资产的重要工具，在保证现金流稳定和可预测性的前提下，具备良好的资产证券化基础。

二、保障房资产证券化市场表现

（1）银行间市场

保障房ABS在银行间市场处于小众产品，累计发行规模3540亿元，但自2021年以来基本未再发行。

（2）交易所市场

交易所市场自2019年以来进入快速发展阶段。2021年发行规模达峰值33647亿元，随后受宏观经济疲软及政策调控影响，2022年起大幅下滑。

总结2024年上半年仅发行3单，目前存续规模42242亿元。保障房ABS发行利率整体高于同期公司债，优先档AAAsf等级证券发行利率主要集中在3%~6%之间，而基投公司信用资质在定价中占主导地位。2025年将迎来偿付高峰。

三、信用分析要点

（1）实际融资人分析

保障房ABS信用分析的核心在于基投公司，通过区域环境、运营实力、财务风险、外部支持五个维度进行全面评估。

（2）基础资产与现金流

基础资产按交易结构分为信托受益权（双SPV） 和**标的债权（单SPV）**两类。双SPV结构提升现金流的独立性和可预测性；单SPV结构简化交易流程。在现金流模型方面采用超额覆盖法进行量化，覆盖倍数需满足压力情景下均大于1。

（3）交易结构

双SPV模式保障资产独立性和稳定性；单SPV结构则更经济高效。信用触发机制上建议与购房款回收挂钩，有助于保障兑付。

四、未来展望

保障房ABS尽管目前市场热度有所波动，但鉴于其收入稳定、收益率较高且政策支持力度大，具有良好的投资价值。考虑到基投公司主体的信用水平已逐渐被投资者接受，并在交易结构上具备灵活性，未来在保险资管机构拓展投资渠道方面仍有较大潜力。