保险资产管理行业研究-中诚信国际_14页_1mb

保障房资产证券化是保险资产管理业寻求创新投资产品的重要方向。该类产品因基础资产现金流稳定、可预测性强且具有政策支持，成为提升投资收益的潜在工具。以下是关键分析：

一、政策与市场背景
保障房具有社会保障属性，购房者需求刚性且具备支付能力，政策支持力度大。我国保障房体系历经四阶段发展：1994-2007年以经济适用房为主，2008-2013年推广公租房与棚户区改造，2014-2018年棚户区改造主导，2019年后转向保障性租赁住房建设。实物安置模式下，地方政府通过基投公司建设安置房，资金压力相对较小且来源稳定（政策性贷款+财政配套+企业债等）。

二、市场发展现状
银行间市场仅发行3单保障房ABS，累计规模3540亿元，自2021年后停止发行。交易所市场2019年迎来爆发，发行规模达16804亿元，2021年高峰后受宏观经济疲软影响回落。2023年四季度起因"35号文"等政策限制，发行显著放缓。截至2024年6月，交易所累计发行规模124071亿元，存续规模42242亿元，占比维持在1-2%。2025年将出现偿付高峰，全年预期偿付规模21782亿元。

三、信用分析核心
基投公司作为实际融资人及信用提供方，是信用分析重点。评估维度包括：

1. 区域环境：区域发展潜力、经济财政质量、融资环境及债务压力
2. 运营实力：业务覆盖范围、职能重要性、运营稳定性及可持续性
3. 财务风险：资本实力、结构健康度、融资能力、偿债能力和资产质量
4. 特殊支持：地方政府支持能力与意愿
5. 安置计划合理性：需审查项目建设进度、合法合规性、安置协议有效性等七项核心要素

四、交易结构特征

1. 双SPV结构：信托受益权为基础资产，通过财产权信托+专项计划模式增强现金流独立性，但存在交易成本高问题
2. 单SPV结构：标的债权为基础资产，简化流程并降低费用，近年应用增多
3. 账户设置：双SPV结构下设借款人收款账户、监管账户、信托账户和专项计划账户，归集频率受销售进度影响，通常按季度或半年操作
4. 信用触发机制：设置购房款回收挂钩的触发条件，当监管账户收款达预测值90%以下且连续两次或累计四次出现时，可启动提前偿付程序

五、投资价值与风险
保障房ABS具有较好收益性，优先档发行利率区间2-8%，近年随融资成本下降呈下行趋势。但需注意：

1. 当前市场遇冷，2024年上半年净融资额仅5月为正
2. 偿付高峰即将到来，2025年需兑付2598亿元（3月）和1985亿元（10月）
3. 基投公司与保险资管机构合作基础扎实，具备风险识别能力
4. 现金流预测需采用季度或年预测方法，压力测试下须确保覆盖倍数持续高于1
5. 未来可考虑通过超额现金流覆盖实现信用增级，并优化触发机制设计

综上，保障房ABS在资产荒和利率下行背景下或成为保险资管机构拓展业务的重要方向，但需关注政策波动、现金流回收周期长及偿付压力等风险因素。