20211101-国盛证券-房地产开发行业周报_发改委召开外债座谈会；苏州_深圳公布第三批集中供地_20页_765kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概览

本报告对2021年10月24日至10月30日期间的房地产行业进行了全面分析，涵盖市场行情、重点城市成交与去化情况、政策动态、融资状况及风险提示等多个方面。

主要观点

• 市场行情：本周中信房地产指数累计变动幅度为-8.2%，落后大盘7.18个百分点，在29个中信行业板块中排名末位。个股上涨数量减少，下跌数量增加，反映出市场整体承压。
• 新房成交：本周44个城市新房成交面积为577.7万平方米，环比提升1.2%，但同比下降26.4%。一线城市成交面积环比略有下降，二三线城市中部分城市如莆田、东莞实现环比增长，但多数城市出现下降。
• 二手房成交：10城二手房总成交面积为79.8万方，环比增长2.7%，但同比下降44.6%。一线城市二手房成交面积环比增长显著，而二线城市则有所下降。
• 去化周期：本周12座样本城市平均去化周期为19.5月，环比增长9.8%。一线城市去化周期为16.1月，二线城市为23.2月，三线城市为17.8月。
• 融资情况：本周房企信用债发行规模达91.70亿元，环比增加53.09亿元，净融资额为20.61亿元，环比增加139.19亿元。融资成本有所波动，部分企业融资成本上升，也有企业融资成本下降。
• 政策动态：中央及地方层面出台多项政策，包括推动城乡建设绿色发展、加强超高层建筑管理、防控房地产金融风险、促进保障房建设等，体现出政策层面对房地产市场的调控和引导。
• 投资建议：建议关注经营稳健、现金流充裕、销售有增长潜力的龙头房企；同时关注商业地产和代建赛道龙头，如华润置地、绿城管理控股等。

关键信息

行情回顾

• 中信房地产指数累计变动幅度为-8.2%，落后大盘7.18个百分点，在29个中信行业板块中排名28。
• 本周上涨个股共21支，较上周减少44支，下跌股数为119支。
• 本周涨幅前五的个股包括ST慧球（20.5%）、绵石投资（12.9%）、ST新梅（11.0%）、万业企业（8.5%）、海德股份（7.8%）。
• 跌幅前五的个股包括京投发展（-22.3%）、*ST紫学（-19.4%）、阳光城（-18.7%）、皇庭国际（-17.2%）、万科A（-14.6%）。

重点城市成交与去化情况

新房成交

• 本周44个城市新房成交面积为577.7万平方米，环比提升1.2%，同比下降26.4%。
• 一线城市新房成交面积环比下降，但部分城市如上海环比增长3.2%。
• 二三线城市中，莆田、东莞等11个城市环比增长，其余29个城市环比下降。

二手房成交

• 本周10城二手房总成交套数为8281套，环比增长2.6%，同比下降45.4%。
• 一线城市二手房成交面积环比增长10.4%，二线城市环比下降2.9%，三线城市环比增长8.9%。

去化情况

• 本周12座样本城市平均去化周期为19.5月，环比增长9.8%。
• 一线城市去化周期为16.1月，环比增长7.1%。
• 二线城市去化周期为23.2月，环比增长13.6%。
• 三线城市去化周期为17.8月，环比增长5.3%。

政策追踪

中央政策

• 城乡建设绿色发展：国务院提出到2025年城乡建设绿色发展体制机制和政策体系基本建立，到2035年全面实现绿色发展。
• 外债座谈会：发改委召开外债座谈会，支持企业合规外债需求。
• 土地市场：财政部预测土地市场不具备长期降温可能。
• 房地产金融审慎管理：央行强调房地产金融审慎管理，保持信贷平稳有序投放。

地方政策

• 泉州：提高刚需房源比例至70%，严格限定户籍迁入时间。
• 深圳：严控房地产金融风险，降低竞拍要求。
• 天津：建立商品房预售资金监管机制。
• 山西：开展三年房市秩序整治。
• 上海：开通手拉手交易网签服务。
• 苏州、深圳：公布第三批集中供地，降低竞拍门槛。
• 广州：试点住房公积金“按月还租”。
• 湖南：推进非住宅商品房去库存，严格控制用地供应。

融资情况

• 本周共发行房企信用债10只，发行规模91.70亿元，环比增加53.09亿元。
• 总偿还量为71.09亿元，环比减少86.10亿元，净融资额为20.61亿元，环比增加139.19亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以ABS为主，期限以5年以上为主。

风险提示

• 疫情影响超预期，可能导致销售进一步下行。
• 房地产行业面临较大的政策和市场压力，需关注潜在风险。

总结

本报告全面分析了近期房地产市场的表现、政策动态、重点城市成交与去化情况以及融资状况，为投资者提供了详尽的行业信息和投资建议。市场整体承压，政策调控加强，融资环境有所改善，但风险依然存在。