恒大研究院-本轮房地产调控的回顾_反思和展望（2014-2018）-201806-45页_4mb

恒大研究院2014-2018年房地产调控研究报告总结

核心内容概述

恒大研究院的这份报告系统回顾了2014-2018年中国房地产调控的历程，分析了政策工具、调控效果以及市场反应，并提出对未来调控方向的反思与展望。报告指出，调控政策经历了从全面刺激到紧急收紧，再到“因城施策”和探索住房制度改革的转变。核心观点包括：短期调控政策效果有限，住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本；政策工具应从行政手段向经济手段过渡，注重供给端政策以实现供需平衡。

主要观点与关键信息

1. 调控目标与工具

• 房地产调控目标有两个：避免过热和防止过冷。
• 调控政策工具包括金融政策、财税政策、行政措施和土地政策。
• 金融政策直接影响购买力，财税政策影响市场供应，行政措施如限购、限贷、限售、限价等具有短期调控效果，但不解决根本矛盾。
• 土地政策对住房中期供求影响较大，是调控中长期的重要手段。

2. 2014-2018年调控阶段回顾

2014年930：宽松重启

• 背景：经济下行压力大，房地产市场“弱”体现在销售。
• 政策：放松限购限贷，货币宽松，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。
• 效果：一线城市率先复苏，全国商品房销售触底回升，区域分化初现。

2015年330：宽松加码

• 背景：房地产投资拖累经济，二三线城市复苏乏力。
• 政策：放松限贷，降低首付比例至40%，营业税免征年限由5年缩短至2年；推进棚改货币化安置，下调开发项目资本金比例。
• 效果：房地产市场全面复苏，但二三线城市去库存效果不及预期。

2015年930：全面宽松

• 背景：中央定调“去库存”，市场进一步宽松。
• 政策：进一步降低首套房首付比例至25%，提高公积金贷款额度；推动REITs试点。
• 效果：一线房价泡沫初现，非核心城市去库存加速。

2016年217：转向因城施策

• 背景：楼市冰火两重天，热点城市库存告急。
• 政策：出台“契税新政”，全国性调控结束，转向“因城施策”。
• 效果：热点城市房价涨幅得到控制，非热点城市接棒上涨。

2016年930：因城施策，长短结合

• 背景：“房住不炒”提出，房地产调控从刺激转向收紧。
• 政策：限购、限售、限价、限土拍等行政手段全面升级，金融政策和融资渠道全面收紧。
• 效果：调控呈现核心城市到非核心城市的迁移，市场波动加剧。

3. 调控反思

• 重行政调控，轻经济手段：短期行政手段难以解决长期供需矛盾，应更多依赖经济手段实现供求平衡。
• 重抑制需求，轻增加供给：过去调控侧重于需求端政策，忽视了供给端改革，如保障性住房、租赁市场建设等。
• 政策切换加剧市场波动：刺激与收紧频繁切换，导致市场波动，需更加稳定的政策导向。
• 中央与地方目标冲突：部分地方政府依赖土地财政，调控演变为“被动式调控”，缺乏自约束机制。
• 去库存任务基本完成：全国商品住宅库存已降至2012末水平，相关政策应退出。
• 住房制度价值取向不明确：应明确“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”的住房制度方向。

4. 未来调控方向

• 深化住房制度改革：构建“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度。
• 从短期调控转向长效机制：政策应更注重长期供给和需求的平衡。
• 从商品属性过渡到居住属性：强调住房的居住功能，减少投机性需求。
• 金融政策支持刚需与改善性需求：鼓励低首付、低利率，抑制投机性购房。
• 财税政策优化住房供应：通过税收优惠、补贴等方式支持中等收入群体。
• 土地政策优化结构：根据库存和人口流动调整土地供应，推进人地挂钩机制。

关键政策工具

• 金融政策：包括降息、降准、降低首付比例、调整贷款利率等。
• 财税政策：如营业税减免、公积金贷款额度提升、房产税改革等。
• 行政措施：限购、限售、限价、限土拍、限商改住等。
• 土地政策：人地挂钩、库存与地挂钩、土地熔断、提高自持比例等。

结论与展望

• 房地产调控需从短期政策向长期制度转变，建立以居住属性为核心的住房制度。
• 未来应加强供给端改革，如保障性住房、租赁市场、土地供应结构调整等。
• 政策工具应更加多元化，避免过度依赖行政手段，提升经济调控的精准性与可持续性。
• 需关注房地产长期趋势，结合人口流动、土地供应和金融政策，实现市场平稳健康发展。

风险提示

• 政策推动不及预期可能导致市场波动加剧。
• 金融政策若持续收紧，可能引发房企信用风险，特别是中小房企。
• 人才引进政策若过度刺激，可能削弱调控效果，导致局部市场过热。

图表目录（简要）

• 图表1：调控脉络梳理、反思和展望
• 图表2：2014-18房地产调控阶段（销售）
• 图表3：2014-18房地产调控阶段（库存）
• 图表4：2014年房地产市场“弱”体现在销售
• 图表5：2014年起全国商品房库存快速累积
• 图表6：2014年主要城市限购取消进度
• 图表7：2014年三季度省级调控政策
• 图表8：2014年“930”新政主要内容
• 图表9：国开行发放棚改贷款情况
• 图表10：棚改开工与货币化安置情况
• 图表11：14年930—15年330前夕主要调控政策
• 图表12：930后一线城市率先复苏
• 图表13：930后全国商品房销售首现拐点
• 图表14：15年房地产“弱”体现在投资
• 图表15：投资由二三线城市拖累
• 图表16：330是销售全面复苏的起点
• 图表17：房价增速拐点在330后出现
• 图表18：2015年“330”至2016年3月期间主要调控政策
• 图表19：中央对2015年房地产调控定调是“去库存”
• 图表20：2014-2016限贷放松政策汇总
• 图表21：2015年“330”至2016年3月期间主要调控政策
• 图表22：商贷与公积金贷款基准利率变动
• 图表23：15年来银行存款准备金率变动
• 图表24：热点城市泡沫初现（以深圳为例）
• 图表25：一线城市房价上涨过快
• 图表26：核心城市库存告急
• 图表27：2016年3月-“930”前收紧调控的热点城市
• 图表28：二三线城市接棒房价上涨
• 图表29：非热点城市快速去库存
• 图表30：2016年930前后中央调控定调为“房住不炒”
• 图表31：2016年调控政策变化
• 图表32：2016年930至今四波强调控期
• 图表33：2016年930前后重启限购的城市
• 图表34：各城市限购政策一览
• 图表35：全国限购情况（京津冀、长三角、珠三角最严厉）
• 图表36：部分城市限售政策
• 图表37：各城市土地调控措施一览
• 图表38：2016年930后调整限贷的城市
• 图表39：房企融资全面收紧
• 图表40：地产公司债发行量及成本变动
• 图表41：存量地产债到期时间分布
• 图表42：2016年930以来土地政策梳理
• 图表43：棚改货币化安置被中央反复强调
• 图表44：棚改新开工套数及货币化安置比例
• 图表45：PSL新增及存量情况
• 图表46：棚改计划及实际开工情况
• 图表47：全国棚改开工、货币化安置及去库存情况
• 图表48：棚改货币化安置带动三四线城市销售
• 图表49：上海首批纯出租地块配建自持情况
• 图表50：16年930以来出台租房政策的省市
• 图表51：租售并举相关政策整理
• 图表52：2017-2018推出人才政策的城市
• 图表53：三四线城市房价领涨
• 图表54：三四线城市去库存成效显著
• 图表55：2014-2018调控总结
• 图表56：全国限售情况
• 图表57：中央强调住房制度和“长效机制”建立
• 图表58：房地产调控工具箱之金融
• 图表59：15年330后居民中长期贷款占比激增
• 图表60：房地产调控工具箱之财税
• 图表61：房地产调控工具箱之行政措施
• 图表62：人才新政后南京新增户籍人口迅速增加
• 图表63：南京户籍人口增速远超常住人口
• 图表64：人才新政后武汉新增户籍人口迅速增加
• 图表65：武汉户籍人口增速首超常住人口
• 图表66：人才新政对商品住宅成交量的贡献估算
• 图表67：本轮调控需求端和供给端政策一览
• 图表68：中国二十年房地产调控周期回顾
• 图表69：去库存作为调控基调已持续近三年
• 图表70：当前住宅库存已回落到12年末的水平
• 图表71：非一线城市房价涨幅依然坚挺
• 图表72：“多主体供应、多渠道保障、租购并举”是住房制度改革新方向