20131111-广发证券-房地产行业_成交预期中回落_13页_1mb

房地产行业总结（2013.11.2-11.8）

核心内容

进入11月首周，整体楼市成交出现环比下降，符合市场预期。一线城市房地产成交面积为98.13万平米，环比下降5%；二线城市成交面积环比下降29%，降幅显著。从成交指数来看，京沪穗分别环比下降11%、14%、26%，而深圳则因楼盘集中备案出现大涨。

主要观点

• 成交趋势：整体成交环比下降，其中一线城市以跌为主，二线城市跌幅较大，但深圳因集中备案表现突出。
• 区域表现：环渤海和长三角地区成交环比下降，而珠三角地区因深圳表现整体上涨。中部地区成交普遍下降，昆明的较好表现支撑了其他地区的成交指数。
• 库存情况：全国整体待售面积继续上升，10月末为2.98亿平米，环比增加500万平米。北京库存持续下降，反映房价上涨压力。全国15城市库存指数创下新高，超过年初水平。
• 政策影响：沪七条和京七条政策出台，对需求端形成一定抑制，同时年底地方政府行政调控加强，进一步影响开发商推盘节奏。信贷环境仍不宽松，抑制了市场活跃度。
• 行业展望：对11-12月份的地产基本面保持谨慎态度，需等待三中全会对土地改革、户籍制度改革等政策的进一步明朗化。

关键信息

整体成交情况

• 一线城市：京沪穗成交环比分别下降11%、14%、26%，深圳大涨110%。
• 二线城市：成交环比下降29%，显示市场疲软。
• 区域分析：
  • 环渤海地区：北京成交20.91万平米，环比下降11%；天津成交27.17万平米，环比下降13%。
  • 长三角地区：上海成交40.33万平米，环比下降14%；南京、杭州、宁波、苏州等城市成交均有所下降。
  • 珠三角地区：深圳成交19.05万平米，环比上涨110%，带动区域整体上涨。
  • 中部地区：成都、长沙、武汉、贵阳、南昌等城市成交普遍下降。
  • 其他地区：昆明成交40.01万平米，环比上涨33%，支撑其他地区的成交指数。

整体库存情况

• 北京：库存持续下降，反映房价上涨压力。
• 上海：库存稳步上升，供应充足，房价涨幅低于北京。
• 全国库存：10月末待售面积为2.98亿平米，环比上升500万平米，库存指数创历史新高。
• 推盘与去化：开发商推盘量增加，但成交偏弱导致去化速度放缓。

本周组合

• 上周组合包括：保利地产、新湖中宝、阳光城、泰禾集团。
• 本周组合维持不变。

风险提示

• 政策风险：沪七条、京七条对需求端有负面影响，年底行政调控收紧可能影响推货。
• 信贷因素：信贷环境不宽松，可能抑制市场活跃度。

行业评级

• 行业评级：买入

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：住建委约谈开发商，控制房价涨幅，暂停高于4万的项目预售审批。
• 青岛：成交下降23%，去化时间48.67周，环比下降4%。
• 上海：二套房首付比例提高至70%，非户籍居民纳税年限延长至2年，收紧高端楼盘预售许可。
• 深圳：推出4493套安居房，改善市场供需。
• 广州：否认违规出售房产为经适房。
• 南昌：经适房上市细则草拟完成。
• 福州：成交下降28%，去化时间78.61周，环比上涨7%。

地产公司市场表现

• 万科A：前10月销售金额1458.5亿，同比上涨32.56%，投资105亿，发行1.4亿新加坡元债券。
• 保利地产：前10月销售金额1007.29亿，同比上涨20.88%，新增三个项目，投资67.97亿。
• 金地集团：前10月销售金额347.2亿，新增两个项目，投资10.9亿。
• 荣盛发展：股东拟增持股份，提升公司股权比例。
• 新湖中宝：前10月销售金额53亿，同比上涨20.77%。
• 阳光城：前10月销售金额70亿，环比上涨145亿。
• 泰禾集团：前10月销售金额73亿，环比上涨130亿。
• 其他公司：如首开股份、华发股份、天地源等也有不同规模的项目投资和融资动作。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

• 分析师：乐加栋，S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
• 研究助理：金山，电话：021-60750652，邮箱：jinshan@gf.com.cn

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