20131111-中泰证券-房地产行业_周报-核心城市销量下滑_地方性政策加码符合预期_17页_1mb

房地产行业周报总结（11.4-11.10）

核心内容概述

本行业周报主要分析了2013年11月4日至11月10日期间房地产行业的市场走势、政策变化、成交量与价格变化情况，并提出相应的投资建议。整体来看，核心城市销量下滑，但政策调控力度加大，对市场影响有限，而三线城市表现相对稳定。房地产行业总体估值处于历史低位，投资价值显现。

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主要观点

1. 政策调控加码

   • 上海市房管局发布“沪七条”，进一步收紧对第二套住房的购买限制，包括提高首付款比例至70%以上，并延长非户籍居民购房年限至3年累计缴纳2年以上。
   • 这些政策符合前期报告中对地区差别化调控的预期，核心城市在原有政策基础上加大调控力度，有助于延迟需求，缓解供需矛盾，但不会影响长期供需趋势。

2. 市场数据表现

   • 全国房地产开发投资：1—10月达68693亿元，同比增长19.2%。
   • 全国商品房销售面积：95931万平方米，同比增长21.8%；销售额61238亿元，增长32.3%，其中住宅销售额增长32.6%。
   • 房地产开发企业到位资金：同比增长27.2%，显示市场资金流动性较好。

3. 新房市场走势

   • 成交量：
     • 一线城市环比下降9%，同比下降2%。
     • 二线城市环比下降17%，但同比增长17%。
     • 三线城市环比微幅下降0.1%，同比增长25%，市场企稳迹象明显。
   • 成交价格：
     • 一线城市成交价格环比上涨3%，同比上涨26%。
     • 二线城市成交价格环比上涨8%，同比上涨10%。
   • 库存情况：
     • 一线城市出清周期环比上涨0.3%，同比上涨3%。
     • 二线城市出清周期环比下降2%，整体库存维持平稳。

4. 二手房市场表现

   • 8个重点城市二手房成交面积环比平均上涨3%，同比平均上涨21%。
   • 中原报价指数全线下滑，反映业主心理预期趋于谨慎。
   • 二手住宅价格指数环比涨幅收窄，但预计11月仍将温和上涨。

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关键信息汇总

行业整体数据

• 上市公司数：114家
• 行业总市值：933229.79亿元
• 行业流通市值：817487.57亿元

投资建议

• 投资评级：整体为“增持”，部分公司为“中性”。
• SW房地产指数：上周下降2.32%，相对全部A股的超额收益为-0.53%。
• 估值分析：地产股仓位和估值处于历史最低位，存在向上弹性大于向下风险的潜力。
• 三中全会预期：将推动前期政策落实，利好行业长期发展。

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重点公司表现

公司名称	股价（11月8日）	2012年每股收益	2013年预测每股收益	2014年预测每股收益	2012年市盈率	2013年预测市盈率	2014年预测市盈率	RNAV	P/RNAV	评级
万科A	8.87	1.14	1.43	1.71	7.77	6.20	5.19	13.90	0.64	买入
保利地产	9.14	1.18	1.50	2.00	7.73	6.09	4.57	15.20	0.60	买入
招商地产	23.40	1.93	2.50	3.12	12.11	9.36	7.50	30.10	0.78	买入
金地集团	5.98	0.76	0.85	1.05	7.90	6.41	5.70	8.50	0.70	买入
华发股份	6.91	0.67	0.80	0.95	10.34	8.64	7.27	18.16	0.38	买入
世茂股份	9.10	1.17	1.32	1.73	7.80	6.89	5.27	22.50	0.40	买入

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市场走势预判

• 一线城市政策加码，对市场影响边际效应有限。
• 三线城市成交量企稳，市场表现优于一二线。
• 二手房市场成交量环比上涨，但价格走势承压，中原报价指数疲软。
• 预计11月，二手住宅价格仍将保持温和上涨趋势。

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结论

• 房地产行业在政策调控下短期面临销量下滑压力，但长期发展仍以市场化手段和增加供应为核心方向。
• 地产股估值处于历史低位，具备配置价值，建议投资者加大配置。
• 三中全会将推动政策预期落实，进一步利好行业发展。