世邦魏理仕：2021年郑州房地产市场回顾与2022年展望_8页_1mb

2021年郑州房地产与商业市场回顾及2022年展望

核心内容概述

2021年郑州房地产市场受“7·20特大自然灾害”及“新冠疫情”的双重影响，整体表现呈现波动。写字楼与商业市场均面临挑战，但部分优质项目在政策支持与市场转型中展现出韧性与潜力。

写字楼市场回顾

市场表现

• 新增供应：全年新增写字楼供应约13.7万平方米，主要集中在核心区域。
• 空置率：全年空置率上升至19.6%，较2020年提高5个百分点。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为2.3万平方米，但第四季度因在线教培行业退租，净吸纳量出现负增长（-2.6万平方米）。
• 租金变化：全年租金小幅上调2%，但甲级写字楼租金下降8.6%，乙级写字楼租金下降0.7%。

主要观点

• 写字楼租赁市场虽遇冷，但投资市场依然活跃，资产配置需求强劲。
• 科技、金融、互联网等行业的租赁需求保持稳定，成为市场主要驱动力。
• 郑州正推进产业定位提升与中原科技崛起，吸引更多总部级企业落户，为写字楼市场注入新活力。

2022年展望

• 新增供应：预计甲级写字楼新增供应将显著增加，主要集中在郑东新区。
• 空置率：空置率可能进一步上升，但随着优质项目的入市，市场有望逐步回暖。
• 租金调整：租金将经历校准过程，最终趋于稳定。
• 市场转型：写字楼市场将向客户方市场转变，注重企业需求与服务定制化。

商业市场回顾

市场表现

• 新增供应：全年新增零售物业供应64.5万平方米，主要以城市更新存量改造为主。
• 空置率：全年空置率上升至11.8%，为近年来最高。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为56.7万平方米，但低于新增供应，反映出市场不确定性。
• 首层平均租金：首层平均租金为24.4元/天/平方米。

主要观点

• 零售市场受自然灾害和疫情双重冲击，经营环境恶化。
• 优质购物中心如丹尼斯大卫城、正弘城、万达广场等表现突出，通过线上线下融合、品牌优化等手段增强市场竞争力。
• 二七商圈的CITY大融城和城市近郊的杉杉奥特莱斯购物广场2期、新城吾悦广场·荥阳店等项目成功入市，推动区域消费升级。
• 零售市场呈现“两极分化”现象，部分小型购物中心经营困难，而大型、专业化运营的项目则表现出较强韧性。

2022年展望

• 新增供应：预计新增优质商业供应为73万平方米，重点围绕“区域消费升级”与“存量改造”。
• 业态趋势：新能源汽车成为年度热门业态，净吸纳量超2万平方米，推动购物中心向体验式消费转型。
• 市场转型：购物中心正从传统渠道向“平台+内容”模式转变，注重全渠道运营与用户思维。
• 投资信心：优质项目的入市将提升品牌商的投资信心，推动市场整体回暖。

专家观点

曲皓琳（CBRE郑州顾问及交易服务|办公楼部负责人）

• 郑州作为中部重要中心城市，具有战略意义。
• 随着国家中心城市建设及产业崛起，将吸引更多上下游企业落户，为写字楼市场带来新机遇。

张桐（CBRE郑州分公司副总经理兼郑州及西安顾问及交易服务 | 商业部董事）

• 疫情推动行业思考与转变，如全渠道运营、线上导流、数字化技术应用等。
• 核心商圈优质项目展现出高韧性与强号召力，市场对大体量、科学规划与专业运营团队的需求日益增强。

李健（CBRE郑州及西安分公司董事总经理）

• 2021年是“十四五”规划开局之年，郑州加快国家中心城市现代化建设。
• 郑州正构建数字经济、先进制造、现代服务、都市农业协同发展的现代产业体系，逐步形成全球竞争力的产业生态。

总结

2021年郑州房地产与商业市场受到自然灾害与疫情的冲击，整体表现承压。但与此同时，市场也在政策支持与产业转型的推动下，逐步显现韧性与潜力。写字楼市场虽空置率上升，但投资市场活跃；商业市场呈现两极分化，优质项目引领转型。2022年，随着更多优质项目入市与市场机制的优化，郑州房地产与商业市场有望逐步恢复活力。