固定收益专题报告_REITs配置窗口渐进_聚焦三季报韧性主线_26页_808kb

报告摘要

REITs配置窗口渐进，聚焦三季报韧性主线

核心内容

2025年三季度以来，REITs市场经历回调，P/NAV估值回归至历史均值附近，长期配置价值逐渐显现。对于长期配置型资金而言，当前市场具备较高的性价比，可把握优质项目的逢低布局机会。报告建议以三季报业绩为依据，沿两条主线布局：一是基本面韧性较强的板块，如数据中心、保租房等；二是四季度业绩有望环比改善的REITs，如受益于国庆假期及“双十一”促销的奥莱项目。

此外，2025年11-12月将出现战略配售份额集中解禁，可能带来结构性进场机会。虽然短期流动性压力导致部分优质标的估值承压，但为低位布局提供了窗口。

主要观点

市场行情回顾：REITs市场整体呈现止盈回调的特征，中证全收益REITs指数震荡下行，最低触及1054.03点。市场调整主要由上半年大涨后的阶段性止盈需求、一级市场情绪过热以及权益市场强势压制债市情绪等多因素驱动。
板块表现：三季度绝大多数板块录得下跌，其中能源板块跌幅最大（9.84%），保租房（9%）、消费（7.77%）和产业园（4.5%）次之。数据中心板块是唯一实现上涨的板块，涨幅为1.2%。
业绩驱动：在估值修复阶段，业绩表现较好的板块反弹动能更强。数据中心、保租房、消费、市政环保等板块在三季度运营情况稳健，成为市场资金配置的重点。
市场影响因素：REITs市场表现不仅受基本面影响，还受到无风险利率、政策环境等因素影响。债市在基金费率新规等潜在因素扰动下或难再现2023-2024年的抢跑行情，市场整体或难以快速启动全面修复。

关键信息

一、市场行情回顾

REITs指数震荡下行，最低触及1054.03点。
三季度整体呈现量价齐跌，市场经营承压。
数据中心板块为唯一上涨板块，涨幅1.2%。
能源、保租房、消费、产业园板块跌幅较大。

二、季报业绩一览

市政环保板块业绩亮眼，营收同环比均增长。
保租房与消费板块经营表现稳健，收入增长。
产业园板块多数项目营收同比下滑，且降幅较大。
高速公路板块多数项目营收下滑，但部分项目环比改善。
能源板块营收波动明显，主要受发电量和电价变化影响。

三、项目运营情况

产业园：
- 平均出租率81.7%，同比和环比分别下降4pct和0.1pct。
- 平均租金价格89.5元/平方米/月，同比和环比分别下滑9.9%和1.2%。
- 厂房类项目出租率相对稳定，孵化器项目出租率承压明显。
- 二线城市产业园项目出租率普遍低于80%。
仓储物流：
- 整体营收同比小幅下滑，但经营韧性强于产业园。
- 关联方支撑型及垂直领域龙头型项目表现较好，如京东仓储REIT、九州通医药REIT。
保租房：
- 多只REITs营业收入同比增长，底层项目出租率提升。
- 项目表现分化，如国泰君安城投宽庭REIT出租率提升显著。
消费基础设施：
- 多数REITs收入环比改善，奥特莱斯业态因季节因素收入环比下滑。
- 华夏金茂商业REIT营收同比增长11.5%。
数据中心：
- 暂无历史可比数据，但底层资产计费率接近100%，剩余租期长。
高速公路：
- 多数项目营收下滑，但部分项目如华泰江苏交控REIT营收环比改善。
能源基础设施：
- 收入波动明显，主要受发电量和电价变化影响。
市政环保：
- 收入同环比均增长，首钢绿能REIT营收同比增长12.4%，首创水务REIT同比增长7.7%。