> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华泰固收研究：多方合力打开REITs配置窗口 ## 核心内容总结 ### 1. 市场表现与估值分析 2026年6月，REITs全收益指数下跌1.95%，呈现“月初修复—中旬下探—月末反弹”的震荡走势。当前市场整体估值已回落至历史偏低区间，P/NAV为1.10倍，低于上市以来均值1.13倍。产权类REITs分派率为5.17%，处于历史94.4%分位数；经营权类REITs中债估值IRR为4.99%，处于历史43%分位数。整体来看，REITs风险收益比有所改善，具备配置价值。 ### 2. 配置窗口开启 市场已出现供需格局从“供给冲击”向“需求驱动”转变的信号。供给端方面，第二批6只商业不动产REITs虽已获批，但部分项目发行节奏放缓，短期供给压力基本释放。需求端，指数基金、原始权益人增持、潜在保险资金三股力量形成合力，推动市场逐步进入配置阶段。 ### 3. 多方资金合力 - **指数基金发售**：首批4只公募REITs指数基金于2026年7月1日至7日公开发售，募集上限合计12亿元，信号意义强，有助于改善市场流动性。 - **原始权益人增持**：多家原始权益人公告增持计划，如建信中关村、华夏合肥高新、中信建投首农商业、中金唯品会、汇添富上海地产等，表明对资产长期价值的信心。 - **潜在保险资金**：保险资金因体量大、久期长、偏好稳定收益，是REITs理想的长期配置者，但目前仍无法投资商业不动产REITs，需等待政策明确准入。 ### 4. 二级市场分析 - **价格波动**：6月REITs价格震荡下行，6月24日全收益指数下探至928.96点，但随着指数基金发售预期，市场情绪改善，价格逐步反弹。 - **板块分化**：保租房逆势上涨0.90%，而产业园下跌5.86%，市场资金更偏好租金稳定、分派确定性强的品种。 - **资产表现**：REITs与债券、黄金相关性回落，与股票相关性增强，表明市场定价逻辑逐渐转向基本面和现金流，而非单纯利率或避险资产驱动。 ### 5. 一级市场供给情况 - **新增上市**：6月新增4只商业不动产REITs，合计募集203.32亿元，市场热度持续。 - **第二批项目**：第二批6只商业不动产REITs获批，部分已完成询价，华夏凯德商业REIT延期询价，光大保德信光大安石商业REIT尚未启动询价。 - **预测分派率**：已完成定价的8只REITs 2026年预测分派率在4.15%至5.99%之间，2027年预测分派率在3.93%至6.01%之间。 ### 6. 配置建议 建议关注基本面稳健、前期超跌且占中证REITs指数权重较大的券种，包括： - **消费类REITs**：租金现金流稳定，分派率处于较高水平。 - **高速类REITs**：业绩改善，IRR表现优于市场平均水平。 - **能源类REITs**：受益于电价提升，IRR表现良好。 - **整租厂房/仓储物流**：资产运营稳健，适合长期配置。 - **保租房、数据中心、市政环保类项目**：运营稳定，具备长期配置潜力。 ### 7. 风险提示 - **资金入市不及预期**：指数基金和保险资金入市存在不确定性。 - **资产运营风险**：REITs与经济周期相关性强，运营能力影响基本面表现。 - **利率上行风险**：若利率上行，可能对REITs估值产生下行压力。 ## 主要观点与关键信息 - **配置窗口开启**：REITs市场已从供给冲击转向需求驱动，估值处于历史低位，具备配置价值。 - **资金推动**：指数基金、原始权益人增持、保险资金形成合力，推动市场发展。 - **板块分化明显**：保租房表现优于产业园，市场资金偏好现金流稳定、分派确定性强的品种。 - **长期配置价值**：REITs具备稳定现金流和抗周期特性，适合长期持有，尤其关注消费、高速、能源、仓储物流等资产。 - **政策支持信号**：指数基金的发售标志着REITs市场进入组合化、指数化配置阶段，有助于提升市场流动性。 ## 未来展望 7月指数基金建仓将是验证配置窗口开启的重要窗口，若建仓顺利且价格企稳，将形成正反馈循环。反之，可能需等待保险资金等更大体量资金入场。建议投资者关注中证REITs指数权重较大的品种，把握市场结构性机会。