> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场总结：跌出性价比，关注配置机会 ## 核心内容概览 2026年4月30日以来，中证REITs全收益指数已连跌三月，累计跌幅达5.60%，点位跌回至2024年末附近。市场交易活跃度下降，日均换手率从2025年的0.64%下滑至2026年初以来的0.43%。尽管市场整体表现不佳，但部分个券已具备明显配置价值，尤其在二季度基本面数据支持下。若8月需求端政策加码、市场风险偏好切换，可关注相关配置机会。 ## 主要观点 - **产权REITs利差高，赔率显著**：截至2026年7月31日，产权REITs利差升至289bp，处于历史97%分位数，表明当前市场具有较高的债性性价比。其中，产业园区（402bp）、仓储物流（367bp）、消费设施/商业不动产（263bp）、数据中心（241bp）和租赁住房（145bp）的利差均处于历史高位。 - **租赁住房表现突出**：本周租赁住房板块涨幅达2.44%，北京昌保单周上涨5.35%，分派率接近招募说明书预测值。其出租率稳定在96%左右，且租金单价边际增长，利率下行背景下具备配置潜力。 - **数据中心性价比显现**：润泽科技数据中心和万国数据中心以2025年可供分配金额测算的分派率分别为4.18%和4.01%，利差处于历史99%分位数。尽管面临解禁抛售压力，但租约长、租户信用资质好，具备长期投资价值。 - **消费设施与商业不动产韧性仍在**：二季度消费基础设施出租率平均为96%，购物中心租金单价波动不大。部分项目进行业态升级，如华夏大悦城、凯德消费REIT等，有望提升中长期业绩。分派率较高的项目包括百联消费（5.23%）、物美消费（5.20%）、凯德消费（4.71%）等。 - **市场风险提示**：需关注公募REITs政策调整、基础设施项目经营风险及数据统计风险。 ## 关键信息 ### 二级市场表现 - **租赁住房**：本周涨幅2.44%，北京昌保上涨5.35%，分派率接近招募说明书预测值，利差处于历史高位。 - **数据中心**：本周下跌1.45%和1.64%，分派率分别为4.18%和4.01%，利差处于历史99%分位数。 - **消费设施与商业不动产**：出租率维持高位，部分项目进行升级改造，提升中长期业绩潜力。 - **其他板块**：如产业园区、仓储物流、交通设施、市政环保等，表现分化，部分项目面临经营压力或竞争冲击。 ### 市场动态 - **新项目动态**：截至2026年7月31日，已上市交易的87只REITs总市值2305亿元，其中流通市值1293亿元。 - **政策预期**：若8月需求端政策继续加码，市场风险偏好切换，或带来新的配置机会。 - **解禁压力**：数据中心项目润泽、万国在8月10日迎来战略配售限售股份解禁，需关注抛售压力。 ## 配置建议 - **租赁住房**：关注华润有巢、招商蛇口、城投宽庭等，分派率和利差表现良好。 - **数据中心**：关注润泽科技、万国数据中心，租约长、租户优质，当前价位具有性价比。 - **消费设施与商业不动产**：关注百联消费、凯德消费、华夏大悦城等，分派率高，基本面稳健。 - **政策与市场变化**：关注8月政策动向及市场风险偏好变化，把握配置时机。 ## 数据统计 - **中证REITs全收益指数**：本周环比上涨0.48%，收于953.7点。 - **日均换手率**：从2025年的0.64%降至2026年初以来的0.43%。 - **市场利差**：产权REITs利差达289bp，经营权REITs利差为347bp。 ## 总结 当前REITs市场整体表现疲软，但部分资产类型如租赁住房、数据中心、消费设施和商业不动产具备较高的配置价值。随着市场利差接近历史高点，且部分项目基本面良好，可关注其投资机会。同时，需警惕政策调整和市场风险偏好变化对市场的影响。