2018-房地产行业白皮书之再论行业_24页-3mb

房地产行业白皮书总结：再论行业

核心内容概述

本白皮书围绕“城市群”、“并购整合”、“地产金融”和“存量时代”四个关键词，系统分析了中国房地产行业的发展现状和未来趋势，强调了行业从高速增长向高质量发展转变的背景。

主要观点

关键词一：城市群

• “大”聚集、“小”发散：中心城市规模边际效用强化，促使城市群向“大”聚集、“小”发散演变。人口与产业的聚集形成正反馈机制，提升城市竞争力。
• 政策支持：政府推动城市群发展，重点支持国家中心城市和区域协同，以疏导特大城市功能，带动周边中小城市发展。
• 轨道交通发展：轨道交通是实现城市群内部“小”发散的关键，近五年铁路里程数增幅达33%，六大城市群仍有大量轨道交通规划。
• 房企布局：恒大、碧桂园等房企已提前布局城市群，主要聚焦在珠三角、长三角和京津冀等核心区域。
• 特色小镇：在政策倾斜下，特色小镇成为城市群投资的重要模式，承接核心城市的产业和人口外溢，如碧桂园科技小镇、绿城小镇集团。

关键词二：并购整合

• 强者恒强：行业整合成为主旋律，品牌房企主导性增强，市场集中度提升。2016年，销售过百亿房企达131家，市场份额近五成。
• 并购疯长：行业并购规模和节奏加快，2016年交易额达到近年来新高。
• 并购模式：
  • 基于主业：项目层面、中小公司的收并购，以增加土储、扩大区域布局。
  • 央企整合：通过整合重组提高效率，避免同业竞争。
  • 多元化发展：上下游及跨界并购，形成产业联动和战略布局，如恒大收购盛京银行、万达收购传奇影业。
• 典型案例：
  • 恒大：通过并购大幅提振区域销售额，2016年在重庆、武汉、广东等地获得大量项目储备，形成“地产+金融”集团战略。
  • 融创：通过并购完成区域布局，资产规模超过1500亿元，同时跨界入股链家、乐视网，拓展“房地产+其他产业”格局。

关键词三：地产金融

• 金融属性增强：一线城市房价波动与M2趋同，房地产金融化趋势明显。
• 金融属性形成机制：房地产交易中的借贷行为是货币信用扩张的重要一环，推动房地产成为金融体系的重要组成部分。
• 房企金融思维转变：房企逐步从融资思维转向金融思维，加快金融版图布局，如恒大、保利等获取金融牌照，绿地分拆物业板块，碧桂园发行购房尾款ABS。
• 恒大模式：全金融牌照战略，意图实现金融与地产并驾齐驱，涵盖保险、银行、券商、信托等多个领域。

关键词四：存量时代

• 存量市场崛起：新房市场火热不能掩盖存量时代的到来，链家交易金额已超过TOP3开发商新房销售额之和，显示存量市场潜力巨大。
• 存量交易规模：2016年，全国二手房成交占比达41%，重点城市二手房成交量增速高于新房，如南京、广州、杭州等。
• 存量运营需求：存量市场的发展催生对运营和服务的需求，市场呈现C2C格局，更注重个体诉求。
• 房企布局：
  • 万科泊寓：通过活化存量物业，实现降本增效，目标是轻资产运营，未来对接资本市场。
  • 世联红璞：以租养租轻资产运作，打造全方位服务闭环，计划在一线、二线城市建设13万间长租公寓。

关键信息

未来趋势

• 城市群：房企未来将更加注重城市群布局，尤其是通过特色小镇进行拓展。
• 并购整合：行业整合将持续，品牌房企将通过多元化并购增强竞争力。
• 地产金融：房地产金融化趋势明显，房企将加快金融布局，探索更多金融产品和模式。
• 存量时代：存量市场将成为房企新的增长点，轻资产运营、服务闭环和C2C模式将成为重点发展方向。