2018-长江三角洲城市群中的三四线城市房地产市场机会与风险浅析_12页-1mb

长江三角洲城市群三四线城市房地产市场机会与风险浅析

核心内容概述

本报告分析了2017年长三角城市群中三四线城市的房地产市场表现，结合政策调控、经济基本面、人口流动、产业布局等多维度因素，将这些城市分为四类，并识别出两类机会城市和两类风险城市，为房企和投资者提供参考。

一、长三角城市群发展特点

1. 经济实力强

• 长三角城市群包括26个城市，2016年地区生产总值达12.67万亿元，总人口约1.5亿。
• 上海、苏州、南京、杭州、合肥等城市经济规模超万亿，增速快于全国平均水平。
• 长三角拥有全国最多的上市公司，资本活跃，具备良好的发展潜力。

2. 交通网络发达

• 高铁网络密集，如沪宁、沪杭线段，形成“半小时都市圈”。
• 上海为核心的高铁圈连接多个城市，交通便利推动城市间经济与人口流动。

3. 产业发展集中于智能制造与现代服务业

• 产业以中低端制造业为主，未来将向智能制造与现代服务业转型。
• 上海、杭州、苏州等城市正加快科技创新和产业升级，带动周边城市协同发展。

4. 房地产市场化程度高

• 长三角房地产市场活跃，房价与成交量普遍上涨。
• 房企普遍将“深耕长三角”作为战略重点，三四线城市成为新兴布局目标。

二、长三角三四线城市房地产市场现状

1. 市场整体概况

• 长三角三四线城市房地产市场受一二线城市调控影响，成交量与价格均有所波动。
• 部分城市因政策调控和市场自然调整，成交量下降，房价上涨。
• 核心城市周边“卫星”城市因交通便利、政策利好，市场热度上升。

2. 三四线城市分类与表现

三、机会城市分析

1. 卫星型城市

• 马鞍山：紧邻南京，高铁仅20分钟，受益于南京外溢需求，房价仍处低位，未来有望稳步上行。
• 湖州：位于上海与杭州之间，不限购、限贷，受益于上海外溢需求，成交量与价格稳步提升。

2. 经济基本面优异城市

• 义乌：民营经济活跃，小商品市场发达，居民购买力强，房价结构性上涨。
• 常州：去库存成效显著，市场转暖，成交量稳步增长，未来或进入平稳回调阶段。

四、风险城市分析

1. 政策高压型城市

• 无锡、吴江、太仓、昆山：限购、限贷政策严苛，抑制投资需求，成交量持续下滑，房价涨幅趋于平缓。

2. 投资投机过度型城市

• 合肥、镇江、南通：前期房价过快上涨，投机氛围浓厚，政策调控后成交量与价格均出现高位回落，市场进入调整期。

3. 透支未来预期型城市

• 盐城、淮安：受高铁规划刺激，房价过快上涨，但经济与人口基础较弱，难以支撑持续高房价。

五、总结与建议

1. 机会城市

• 远离调控核心的卫星城市：如马鞍山、湖州，受益于核心城市外溢需求，市场仍有较大增长空间。
• 经济基本面优异城市：如义乌、常州，居民购买力强，市场潜力大。

2. 风险城市

• 政策持续高压城市：如昆山、无锡，成交量持续萎缩，市场风险较大。
• 投机炒作过度城市：如合肥、南通，市场进入调整期，需警惕房价下跌风险。

3. 建议

• 房企应优先布局具备政策利好、交通便利、经济基本面良好的三四线城市。
• 对于市场过热、库存压力大的城市，需谨慎对待，避免盲目扩张。
• 投资者应关注城市人口流动、产业布局及政策导向，理性评估市场前景。

六、免责声明

本报告所引用数据及信息仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源为公开渠道，乾立基金不对其准确性与完整性作出担保，亦不承担相关责任。