20220914-天风证券-基本面专题_两年对比_上海地产市场说明了什么__9页_927kb

上海地产市场两年对比分析总结

核心内容概述

本报告通过对比2021年与2022年上海市新盘市场的表现，分析了房地产需求端的变化趋势及政策影响。主要聚焦于新盘认购情况、供给变化以及不同区域和开发商之间的差异。

主要观点

1. 新盘认购情况

• 整体趋势：2022年2-7月上海市新盘认购情况呈现边际走弱趋势，且楼盘之间的认购率分化比2021年更加明显。
• 认购率低于50%的新盘：2022年前三批新盘中，认购率低于50%的楼盘有17个，占比近18.5%，而2021年这一比例仅为10.6%。
• 区位因素影响：中心城区新盘认购维持高景气度，而非中心城区新盘销售遇冷明显，尤其是郊环及郊环外区域。
• 开发商性质差异：剔除现房销售影响后，民营企业开发的新盘认购积极性有所下降，而国有企业新盘认购率相对稳定。

2. 新盘上市情况

• 供给放量：2022年上海新盘供给主要集中在疫情前，疫情后虽有修复，但未超越疫情前的水平。
• 供给变化：1-3月上海新盘供给面积同比处于近三年高位，4-5月因疫情影响供给明显收缩，6-8月供给恢复，且实现正增长。

3. 各区表现差异

• 认购率分化：不同区域在不同批次中的认购率表现差异显著，核心主城区（如杨浦、静安、虹口、普陀、徐汇）保持较高认购率，而非中心城区（如青浦、奉贤、临港、崇明、松江）认购率较低且波动较大。
• 趋势变化：嘉定、奉贤、临港等区的认购率呈现逐批次下降趋势，说明市场对这些区域的新盘接受度逐步降低。

关键信息

2022年表现较好的新盘

• 认购率超300%的楼盘：共17个，其中10个位于内环或中环（占比约59%）。
• 开发商性质：国企开发的楼盘占比47%，民企开发的楼盘占35%。
• 代表楼盘：
  • 杨浦：仁恒海上源（491%）、中企·云萃江湾（429%）、金隅外滩东岸（376%）
  • 静安：新湖上海青蓝（484%）、华发仁恒苏河世纪（313%）
  • 浦东：森兰名苑（456%）、锦博苑（447%）
  • 虹口：招商·虹玺（353%）、瑞虹新城·臻庭（313%）
  • 徐汇：百汇园（351%）
  • 奉贤：银河丽湾（357%）
  • 闵行：凤凰景苑（332%）
  • 宝山：柏悦江湾（336%）

2022年表现不佳的新盘

• 认购率低于50%的楼盘：共17个，占比18.5%，其中：
  • 松江：佘山望（47%）、中骏·璟荟（45%）、金地·新乐里（38%）
  • 奉贤：悦澜天地（42%）、金融街·奉贤金悦府（19%）
  • 临港：特发·学府里（34%）、中建·玖里书香（14%）
  • 青浦：上实海上湾·然景轩（32%）
  • 宝山：天安象屿·西江悦（28%）、上城院子（14%）
  • 金山：金玥湾（30%）、新华御府（27%）
  • 崇明：建发·和玺（16%）、光明墅（20%）

2021年表现较好的新盘

• 认购率超300%的楼盘：共22个，其中14个位于内环或中环（占比约64%）。
• 开发商性质：国企开发的楼盘占比64%，民企开发的楼盘占36%。
• 代表楼盘：
  • 黄浦：复兴珑御二期（466%）
  • 浦东：九庐三期（447%）、晶鸿名邸（442%）
  • 虹口：融创青云壹号（387%）、招商外滩玺一期（320%）
  • 杨浦：仁恒海上源二期（392%）
  • 青浦：蟠龙天地（416%）
  • 奉贤：奉发宝龙广场一期（49%）、禹洲天境铂悦一期（47%）
  • 松江：中海阅麓山三期一批次（45%）
  • 临港：泷悦蓝湾（43%）
  • 金山：金玥湾（30%）
  • 崇明：东滩云墅四期（22%）

2021年表现不佳的新盘

• 认购率低于50%的楼盘：共22个，其中：
  • 奉贤：奉发宝龙广场一期（49%）、禹洲天境雍锦府二期（17%）、绿地·铂晶舍（15%）
  • 浦东：滨江一品苑二期（9%）
  • 松江：国贸凤凰原二期（29%）、洋江唐顿公馆（34%）
  • 金山：新华御府（27%）
  • 临港：玖里书香一期（27%）
  • 宝山：华润卓越玲珑悦府二期（23%）

小结

• 新盘供给：2022年上海新盘供给主要集中在疫情前，疫情后虽有修复，但未超越疫情前水平。
• 认购情况：2022年2-7月新盘认购情况边际走弱，且楼盘之间认购率分化更严重，非中心城区新盘销售低迷。
• 区位与开发商影响：区位因素进一步提升，开发商自身影响开始显现，居民风险偏好下降，商品房销售的刚性需求可能被挤出。
• 未来政策影响：当前上海新盘市场的变化可能预示未来地产政策的走向，需持续关注市场动态及政策效果。

风险提示

• 政策不确定性
• 海外不确定性
• 疫情超预期反复

分析师声明

本报告由分析师孙彬彬撰写，其观点反映了对标的证券和发行人的个人看法，不构成具体投资建议。报告内容为机密，仅供客户使用，不得复制、发送或修改，除非事先获得授权。