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申万固收|REITs 市场分析总结

核心内容概述

本周公募REITs市场呈现震荡格局，主要板块中，产业园和仓储类REITs继续领跌。9月14日（下周一）将进行指数成份券调整，部分资产可能被调入或调出。一级市场方面，本周有新REITs申报，市场情绪依然高涨。二级市场表现分化，环保水务和保障房板块相对强势，部分REITs估值较高。

主要观点

1. 市场表现

• 本周中证REITs全收益指数收于937.11点，跌幅0.39%。
• 产权类REITs下跌0.98%，特许经营权类REITs下跌0.09%。
• 从资产类型来看，环保水务上涨0.58%，保障房上涨0.52%，交通上涨0.10%，而能源下跌0.48%。
• 本周共27只REITs上涨，62只下跌，其中东方红隧道股份高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速REIT涨幅居前，建信中关村产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅居后。

2. 一级市场动态

• 截至2026年9月11日，2026年以来已成功发行14单基础设施REITs，发行规模达441.8亿元，同比增长31.3%。
• 本周共6单首发REITs取得新进展，包括国泰海通上实租赁住房REIT、华安晶澳科技新能源REIT、华夏中海商业不动产REIT等。
• 本周1单扩募REITs取得进展，嘉实京东仓储基础设施REIT已问询。

3. 流动性分析

• 产权类REITs本周日均换手率为0.36%，较上周下降4.97BP。
• 特许经营权类REITs本周日均换手率为0.22%，较上周上升4.82BP。
• 商业不动产板块活跃度最高，周内成交量增长显著。

4. 估值情况

• 产权类REITs中债估值收益率为4.88%，特许经营权类为5.53%。
• 保障房板块估值较高，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等REITs的P/FFO均高于20。
• 环保水务板块估值表现较好，银华绍兴原水水利REIT的P/FFO高达46.27。

关键信息

成份券调整

• 隧道股份高速、中关村、易商仓储等可能调入，湖北科投光谷、金茂消费、宁波交投等可能调出。

本周新申报REITs

• 上实城开保租房、晶澳光伏发电项目、华夏中海商业不动产REIT（拟募集15.34亿元）等项目进入申报阶段。

本周REITs动态

• 国泰海通中建租赁住房REIT定价2.735元/份，溢价率6%，有效认购倍数86.67倍。
• 嘉实京东仓储基础设施REIT已问询，属于扩募项目。

板块表现

• 环保水务、保障房、交通板块表现较好，能源板块表现较差。
• 商业不动产板块活跃度最高，成交量增长显著。

估值分析

• 保障房板块估值较高，P/FFO均高于20。
• 环保水务板块P/FFO表现突出，银华绍兴原水水利REIT高达46.27。

风险提示

• 底层资产基本面不及预期；
• 公募REITs相关政策变动风险；
• 市场价格波动风险。

附录：主要REITs数据一览

本周要闻

重要公告

风险提示

1. 底层资产基本面不及预期；
2. 公募REITs相关政策变动风险；
3. 市场价格波动风险。

团队介绍

• 黄伟平：申万宏源研究董事总经理/所长助理，固定收益首席分析师，13年固收研究经验，擅长大势研判、宏观利率及信用策略分析。
• 杨雪芳：申万宏源固收研究团队成员，研究风格偏向量化，覆盖机构行为、组合管理、因子开发等领域。
• 曹璇：申万宏源固收研究团队成员，主要覆盖公募REITs、产业债、金融债等。

法律声明

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