20260717-远东资信-城市更新系列（四）_城市更新财政工具箱_项目与政策性资金适配性分析_11页_517kb

城市更新财政工具箱：项目与政策性资金适配性分析总结

核心内容概述

城市更新作为推动城市高质量发展的重要手段，涉及大量公益性与经营性项目。为支撑城市更新的持续推进，我国已形成多层次、多元化的政策性资金支持体系。本报告系统梳理了各类政策性资金的特点、适用范围及使用方式，旨在为政府与市场参与者提供清晰的资金适配路径。

一、钱投哪里？——各类政策性资金使用特点与项目适配性分析

1. 中央财政资金

• 中央预算内投资：支持范围广，具有政策导向性强、公益属性突出、无偿补助等特点，适合城市老旧基础设施、公共服务配套等无收益或低收益项目。
• 超长期特别国债：聚焦地下管网和老旧电梯更新，具有一定收益性的项目通过率更高；老旧电梯更新需搭配居民自筹资金，且居民意愿是重要考量因素。
• 城市更新试点补助：为竞争性补助，侧重示范效应与社会资本参与，支持范围逐步扩围，2026年更偏向城市基础设施品质提升与存量资产盘活，东部地区占比较高。
• 城镇保障性安居工程补助：具有普惠性，对财政实力较弱地区更友好，2026年预算为672.41亿元，中西部地区占比较高。

2. 地方政府专项债

• 用于符合条件的城市更新项目，需具备稳定、可预期的收入来源，实现收益与融资自求平衡。
• 常见收入来源包括土地出让收入、物业出租收入、配套商业设施经营收入等。
• 实践中通过连片改造、肥瘦搭配、联合申报等方式增强项目收益能力。

3. 新型政策性金融工具

• 作为准财政工具，主要用于市场化项目，要求项目具备稳定现金流，能覆盖本息。
• 更倾向于经济大省，如广东、浙江、四川、上海等。
• 实践中常与政策性银行贷款搭配使用，如国家开发银行城市更新专项贷款。

二、钱怎么用？——政策性资金支持模式与特点

1. 直接投资与资本金注入

• 直接投资：适用于无收益的公益类项目，由政府直接出资。
• 资本金注入：适用于有一定收益的经营性项目，通过财政资金撬动银行贷款与社会资本，放大资金杠杆效应。
• 两种方式均实行审批制，适合大体量、长周期项目。

2. 投资补助/奖励/贴息

• 投资补助：适用于市场不能有效配置资源、资金压力较大的项目，具有一定的无偿性。
• 奖励：以项目成效为导向，鼓励高效实施，但缓解资金压力作用有限。
• 贴息：通过降低融资成本支持经营性项目，如“城新贷”政策，最高贴息比例可达1.5个百分点，适用于收益明确的项目。

3. 城市更新基金

• 以股权投资方式引导社会资本参与市场化项目，适合“微更新、微改造”项目。
• 多数基金由政府主导，联合国企与社会资本设立，通过“母基金+子基金”机制放大资金效应。
• 2025年已有28个城市设立城市更新基金，总规模达4550亿元。

4. 税收优惠

• 作为间接财政支持方式，降低市场主体参与成本。
• 支持方式包括降低税率、加计扣除等。
• 适用于城市更新各阶段，如土地流转、基础设施建设等，减轻企业税负。

三、如何用好？——政策性资金的差异化与组合使用方式

1. 差异化使用政策类资金

• 根据项目类型、收益水平、区域条件等，精准匹配资金渠道。
• 中央资金通常不能重复申请，需结合项目属性选择适用资金。
• 地方专项债需项目具备收益能力，可通过连片改造实现现金流自平衡。

2. 运用多元化组合模式

• 多级政府联动：如上海徐汇区通过市级与区级财政共同支持老旧小区改造，缓解资金压力。
• 资金分层机制：将公益性项目与经营性项目捆绑，如北京石景山区通过政府补助与企业投资结合，提升项目可持续性。
• 创新模式探索：如建立贷款风险补偿基金，提高金融机构参与意愿；推动专项债投向城市更新基金，支持更多市场化项目。

关键信息总结

主要观点

• 财政资金是城市更新的基础支撑，在公益性、准公益性项目中发挥兜底保障作用。
• 政策性资金使用需精准匹配，不同资金类型对项目收益、区域偏好、审批流程等要求各异。
• 组合使用与创新模式是提高资金使用效率、推动项目落地的关键，如“肥瘦搭配”、多级政府联动、风险补偿机制等。
• 市场化运作与政策引导相结合，是城市更新可持续发展的核心路径。