建筑材料行业：再论本轮房地产周期和对上下游产业链的影响-20190411-广发证券-26页_2mb

建筑材料行业总结

核心内容

本报告分析了当前房地产周期的特点及其对上下游产业链的影响，指出本轮房地产周期与以往周期存在显著差异，主要体现在周期长度、结构错位、补库存时间晚以及施工与销售背离等方面。

主要观点

1. 周期长度拉长

   • 本轮房地产周期自2015年开始，预计将持续4.5年以上，远超以往3年左右的周期长度。
   • 三四线城市销售景气周期超预期，拉长了整体周期。

2. 结构错位

   • 一二线城市与三四线城市销售景气背离，一二线城市销售率先回升，三四线城市销售持续回落。
   • 由于三四线城市占比高，销售景气时间被拉长。

3. 补库存时间晚

   • 房地产新开工滞后销售回升时间长达2年半，而以往周期仅滞后半年。
   • 补库存尚未结束，新开工仍有一定延续性，住宅库存仍处于低位。

4. 施工与销售背离

   • 期房销售增速连续4年高于竣工增速，显示大量已销售未竣工的房屋。
   • 随着货币和信用环境宽松，施工有望加速，施工面积增速和建安投资增速预计高于2018年。

5. 对上下游产业链的影响

   • 短期利好上游产业链（如水泥、工程机械），需求高景气延续。
   • 中期利好下游产业链（如装饰建材），随着竣工交付周期来临，需求将逐步改善。

关键信息

房地产周期逻辑

• 流程顺序：拿地-新开工-销售（预售）-施工-竣工-交房装修。
• 逻辑顺序：销售-拿地-新开工-施工-竣工-交房装修。
• 房屋销售是地产周期的逻辑起点。

房地产销售数据

• 2015年启动的第四轮周期，销售景气时间已持续41个月，明显长于过往周期。
• 2019年一二线城市销售有望回升，三四线城市销售持续回落，全年销售面积增速预计为-6.5%。

房地产新开工数据

• 住宅新开工面积增速预计小幅下行（-2%），非住宅部分预计下降（-15%）。
• 全年商品房新开工面积增速预计为-5%至-6%。

房地产竣工数据

• 期房销售增速已连续4年高于竣工增速，显示施工周期延长。
• 2019年竣工交付周期或将到来，施工面积增速预计为7%，建安投资增速为10%。

行业影响分析

• 上游产业链：水泥、工程机械等需求仍保持高景气，推荐关注华新水泥、海螺水泥（A、H股）、冀东水泥、祁连山。
• 下游产业链：随着竣工交付周期来临，装饰建材需求有望改善，推荐关注三棵树、北新建材、伟星新材、兔宝宝。

风险提示

• 宏观政策大幅波动风险
• 房地产销售大幅下行风险
• 房地产企业资金大幅收紧风险
• 原材料价格大幅上涨风险
• 推荐公司管理经营和行业格局恶化风险

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结论

本轮房地产周期具有明显的“时”“空”“量”“价”差异，整体销售周期长、结构错位、补库存晚、施工与销售背离。这种周期性变化对上下游产业链产生了不同的影响，短期利好上游，中期利好下游。随着政策和市场环境的变化，2019年房地产市场有望逐步进入竣工交付阶段，带动下游产业链需求回暖。