20220705-国信证券-房地产行业双周报_销售土拍市场渐渐回温_各地落户限购政策松绑_12页_859kb

房地产行业双周报总结

核心内容

房地产行业近期呈现回暖迹象，市场情绪有所改善。随着政策放松、销售复苏信号的出现以及疫情趋稳，行业基本面分歧逐步收敛，大行情曙光已现。分析师认为，当前地产股已积累充足上涨势能，未来有望迎来行情反转。

主要观点

• 核心矛盾：房地产板块的核心矛盾在于销售能否回暖，市场普遍认为当前已进入“基本面分歧”阶段。
• 充足势能：6月两次销售复苏信号带来的上涨幅度显著，表明市场长期悲观情绪下，板块已具备上涨动能。
• 政策蜜月期：各地陆续出台放松政策，包括人才落户、公积金贷款额度提升、限购松绑等，政策支持力度增强。
• 销售复苏：6月销售数据环比改善，单月同比降幅收窄，Q3单季度或转正。
• 拿地回温：6月土拍市场成交面积环比大幅增长，但溢价率仍较低。
• 融资低迷：房企债券发行额处于低位，融资环境仍偏紧。

关键信息

销售市场

• 2022年6月，300城住宅销售面积为3334万平方米，环比增长17%，同比降幅收窄至-43%。
• 截至6月，300城住宅累计销售面积17607万平方米，累计同比-48%。
• 百强房企6月全口径销售额8311亿元，环比增长60%，累计同比-51%，降幅首次收窄。
• 日频数据显示，30城商品房成交面积同比下降32%，但降幅逐渐收窄，部分城市如青岛、苏州、广州表现突出。

拿地市场

• 2022年6月，300城住宅土地成交建面8484万平方米，环比增长68%，同比-46%。
• 截至6月，300城住宅土地累计成交建面30446万平方米，累计同比-58%。
• 6月300城住宅土地成交溢价率为4.3%，仍处于较低水平。

融资情况

• 2022年6月，房企发行国内债券473亿元，环比下降5%；海外债券57亿元，环比增长20%。
• 房企合计债券融资531亿元，环比下降3%。
• 截至6月，房企累计发行国内债券2859亿元，同比-26%；海外债券664亿元，同比-67%。
• 合计债券融资金额3522亿元，同比-40%。

重要政策与事件

• 人才落户政策松绑：上海、杭州等城市放宽人才落户政策，支持人才引进。
• 公积金政策调整：安徽六安、湖南永州、广东揭阳、黑龙江哈尔滨、广东东莞等地调整公积金贷款额度、首付比例及补贴政策。
• 二手房评估价格调整：西安允许中介平台尊重卖方意愿挂牌二手房价格，部分城市下调二手房评税价格。
• 商品房预售款监管：成都出台预售款监管办法，差异化调整监管额度。
• 集中供地情况：
  • 郑州第一批集中供地收金107亿元，九成底价成交。
  • 苏州、合肥、宁波、武汉、杭州第二批集中供地落幕，多数地块底价成交，部分溢价。
  • 滨江集团在杭州第二批集中供地中表现突出，拿下12宗地块。

行业推荐

分析师核心推荐：万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。

风险提示

1. 政策放松不及预期；
2. 疫情等因素导致行业基本面超预期下行；
3. 房企信用风险事件超预期冲击。

市场表现

• 2022年6月20日至7月3日，房地产板块（中信）上涨6.56%，跑赢沪深300指数2.90个百分点。
• 近一个月（2022年6月20日至7月3日），房地产板块跑输沪深300指数4.37个百分点。
• 近半年（2022年1月20日至7月3日），房地产板块跑赢沪深300指数8.65个百分点。

投资评级

• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出。
• 行业投资评级：超配、中性、低配。
• 当前评级：超配，行业指数表现优于市场指数10%以上。

联系信息

• 证券分析师：任鹤、王粤雷
• 联系人：王静

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