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开源证券2026年中期投资策略 | REITs：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕

核心内容

2026年，REITs市场在政策支持、资产类型扩容及利率环境变化的多重影响下，呈现出从规模扩张向价值深耕的转变趋势。尽管2025年REITs整体表现优于股票，但2025年三季度以来，市场分化加剧，部分板块如环保、高速公路、能源REITs表现承压，而消费、保障房REITs则表现稳健。市场进入震荡筑底阶段，未来需关注“稳增长”与“新业态”主线，把握利率下行带来的波段机会。

主要观点

• 政策红利与资产扩容：2025年商业不动产REITs试点“破冰”，标志着REITs市场从基础设施领域向全业态拓展，资产类型不断丰富，政策支持力度增强，推动市场高质量发展。
• 市场分化加剧：REITs板块呈现显著分化，消费类REITs表现强劲，而部分传统基础设施类REITs如环保、高速公路、能源等表现疲软，与利率走势呈现反向变化。
• 利率下行支撑REITs价值：在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，配置性价比提升。
• 机构配置偏好明显：券商自营与保险资金在REITs配售中占据主导地位，分别占比52.9%和35.7%，显示出对REITs的长期配置意愿。

关键信息

1. REITs市场表现

• 2025上半年：REITs大幅优于股票，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动超额收益。
• 2025年6月30日至2026年5月15日：中证REITs全收益下跌10.5%，沪深300指数上涨23.5%，中证综合债指数上涨1.1%，REITs债性凸显。
• 2025年三季度以来：REITs表现明显弱于债券，主要由于利率上行、股市强势、基本面承压及止盈盘涌出。

2. 商业不动产REITs试点

• 试点启动：2025年12月，商业不动产REITs试点正式启动，资产范围扩展至写字楼、酒店、零售物业等。
• 审核优化：审核链条缩短，从三级变为两级，审批周期大幅压缩至4-6个月。
• 发行规模：2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，远超2025年全年基础设施REITs发行规模。

3. REITs板块分化态势

• 消费REITs：2025年以来表现最佳，平均涨幅超30%，受益于政策支持、基本面稳健及资金配置偏好。
• 保障房REITs：上半年涨幅领先，但下半年回调明显，受政策性保障房稀缺性溢价和市场化保租房竞争性折价影响。
• 产业园REITs：业绩承压，内部分化显著，工业厂房类资产表现较好，研发办公类园区则承压明显。
• 高速公路REITs：作为市场压舱石，分派率维持高位，但2026年以来表现弱于REITs整体。
• 仓储物流REITs：空置率较高，但供给开始放缓，市场筑底信号初现。

4. 投资建议

• 核心配置：高股息保障房REITs和消费REITs，因其稳定收益和政策支持。
• 波段机会：利率敏感型资产如高速、产业园，在利率下行期更具弹性。
• 关注扩容与分化逻辑：市场从单纯追求数量向注重质量转变，需关注资产质量与运营能力。

5. 风险提示

• 利率上行风险：无风险利率上行可能压制REITs估值。
• 调控政策变化：行业波动可能加剧，需关注政策超预期变化。
• 商业不动产供给冲击：供给增加可能对二级市场造成压力。
• 长期分派率不及预期：底层资产收益不及预期可能影响REITs表现。

结构性总结

政策与市场趋势

• REITs市场政策端持续推动资产端扩容与资金端开源，商业不动产REITs试点标志着市场进入多元化发展阶段。
• 审核流程优化，缩短周期，提升市场效率，推动高质量发展。

板块表现与分化

• 消费REITs：表现最佳，受益于政策与基本面。
• 保障房REITs：上半年涨幅领先，但下半年回调明显，分化趋势持续。
• 产业园REITs：内部结构性分化显著，工业厂房表现优于研发办公。
• 高速公路REITs：市场压舱石，分派率稳定，但受利率影响表现疲软。
• 仓储物流REITs：空置率高，但供给放缓，市场筑底信号初现。

投资策略与机会

• 核心配置：保障房REITs和消费REITs，因其稳定收益和政策支持。
• 波段机会：利率敏感资产如高速、产业园，具备弹性。
• 关注趋势：市场从规模扩张转向价值深耕，需关注资产质量与运营能力。

风险提示

• 利率上行、政策变化、供给冲击、分派率不及预期，均可能对REITs市场产生不利影响。

结论

2026年REITs市场进入分化与价值深耕阶段，需关注政策导向与利率变化，把握核心配置与波段机会，同时警惕潜在风险。