> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 开源证券2026年中期投资策略 | REITs：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕 ## 核心内容 2026年，REITs市场在政策支持、资产类型扩容及利率环境变化的多重影响下，呈现出从规模扩张向价值深耕的转变趋势。尽管2025年REITs整体表现优于股票，但2025年三季度以来，市场分化加剧，部分板块如环保、高速公路、能源REITs表现承压，而消费、保障房REITs则表现稳健。市场进入震荡筑底阶段，未来需关注“稳增长”与“新业态”主线，把握利率下行带来的波段机会。 ## 主要观点 - **政策红利与资产扩容**：2025年商业不动产REITs试点“破冰”，标志着REITs市场从基础设施领域向全业态拓展，资产类型不断丰富，政策支持力度增强，推动市场高质量发展。 - **市场分化加剧**：REITs板块呈现显著分化，消费类REITs表现强劲，而部分传统基础设施类REITs如环保、高速公路、能源等表现疲软，与利率走势呈现反向变化。 - **利率下行支撑REITs价值**：在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，配置性价比提升。 - **机构配置偏好明显**：券商自营与保险资金在REITs配售中占据主导地位，分别占比52.9%和35.7%，显示出对REITs的长期配置意愿。 ## 关键信息 ### 1. REITs市场表现 - **2025上半年**：REITs大幅优于股票，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动超额收益。 - **2025年6月30日至2026年5月15日**：中证REITs全收益下跌10.5%，沪深300指数上涨23.5%，中证综合债指数上涨1.1%，REITs债性凸显。 - **2025年三季度以来**：REITs表现明显弱于债券，主要由于利率上行、股市强势、基本面承压及止盈盘涌出。 ### 2. 商业不动产REITs试点 - **试点启动**：2025年12月，商业不动产REITs试点正式启动，资产范围扩展至写字楼、酒店、零售物业等。 - **审核优化**：审核链条缩短，从三级变为两级，审批周期大幅压缩至4-6个月。 - **发行规模**：2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，远超2025年全年基础设施REITs发行规模。 ### 3. REITs板块分化态势 - **消费REITs**：2025年以来表现最佳，平均涨幅超30%，受益于政策支持、基本面稳健及资金配置偏好。 - **保障房REITs**：上半年涨幅领先，但下半年回调明显，受政策性保障房稀缺性溢价和市场化保租房竞争性折价影响。 - **产业园REITs**：业绩承压，内部分化显著，工业厂房类资产表现较好，研发办公类园区则承压明显。 - **高速公路REITs**：作为市场压舱石，分派率维持高位，但2026年以来表现弱于REITs整体。 - **仓储物流REITs**：空置率较高，但供给开始放缓，市场筑底信号初现。 ### 4. 投资建议 - **核心配置**：高股息保障房REITs和消费REITs，因其稳定收益和政策支持。 - **波段机会**：利率敏感型资产如高速、产业园，在利率下行期更具弹性。 - **关注扩容与分化逻辑**：市场从单纯追求数量向注重质量转变，需关注资产质量与运营能力。 ### 5. 风险提示 - **利率上行风险**：无风险利率上行可能压制REITs估值。 - **调控政策变化**：行业波动可能加剧，需关注政策超预期变化。 - **商业不动产供给冲击**：供给增加可能对二级市场造成压力。 - **长期分派率不及预期**：底层资产收益不及预期可能影响REITs表现。 ## 结构性总结 ### 政策与市场趋势 - REITs市场政策端持续推动资产端扩容与资金端开源，商业不动产REITs试点标志着市场进入多元化发展阶段。 - 审核流程优化，缩短周期，提升市场效率，推动高质量发展。 ### 板块表现与分化 - **消费REITs**：表现最佳，受益于政策与基本面。 - **保障房REITs**：上半年涨幅领先，但下半年回调明显，分化趋势持续。 - **产业园REITs**：内部结构性分化显著，工业厂房表现优于研发办公。 - **高速公路REITs**：市场压舱石，分派率稳定，但受利率影响表现疲软。 - **仓储物流REITs**：空置率高，但供给放缓，市场筑底信号初现。 ### 投资策略与机会 - **核心配置**：保障房REITs和消费REITs，因其稳定收益和政策支持。 - **波段机会**：利率敏感资产如高速、产业园，具备弹性。 - **关注趋势**：市场从规模扩张转向价值深耕，需关注资产质量与运营能力。 ### 风险提示 - 利率上行、政策变化、供给冲击、分派率不及预期，均可能对REITs市场产生不利影响。 ## 结论 2026年REITs市场进入分化与价值深耕阶段，需关注政策导向与利率变化，把握核心配置与波段机会，同时警惕潜在风险。