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分化中寻机：REITs市场从规模扩张迈向价值深耕

核心内容

2026年中期REITs投资策略分析指出，REITs市场经历了从规模扩张向价值深耕的转变。2025年三季度以来，REITs市场表现走弱，板块分化加剧，主要受无风险利率上行、市场风险偏好转移、部分板块业绩承压等多重因素影响。同时，商业不动产REITs试点“破冰”，标志着REITs市场从基础设施领域向全业态扩展，政策端推动资产端扩容与资金端开源，丰富了REITs的资产类型。

主要观点

1. REITs市场表现分化

   • 2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%，明显弱于债券市场。
   • 各板块表现不一，消费类REITs涨幅超30%，保障房REITs表现总体平稳，而环保、高速公路、能源REITs受基本面影响整体趋势向下。
   • 2026年REITs市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑回归基本面。

2. 商业不动产REITs试点开启

   • 2025年12月，证监会推出商业不动产REITs试点，涵盖写字楼、酒店、零售物业等，标志着市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段。
   • 审核流程简化，从三级缩短为两级，首批4只商业不动产REITs审批周期仅3个月，政策灵活性与包容性增强。

3. 资产范围不断扩充

   • 2026Q1，商业不动产REITs申报项目达17单，拟发行规模超600亿元，资产类型覆盖更广，包括商业综合体、办公、零售、酒店等。
   • 2022Q1至2026Q1，公募REITs总规模年均复合增长率达54.6%，持续扩张。

4. 机构行为变化

   • 券商自营和保险资金在配售金额超2.5亿元的机构中占比达88.5%，显示REITs在机构配置中的重要性。
   • 券商自营看重波段交易机会，保险资金则关注长期稳定收益，两者共同推动REITs市场发展。

5. 投资建议

   • 在债券市场利率中枢下行、资产荒背景下，REITs作为高分红、中低风险资产，配置性价比提升。
   • 建议关注“稳增长”和“新业态”主线，核心配置为高股息保障房REITs和消费REITs，波段机会则关注利率敏感型资产如高速、产业园。

关键信息

• 市场表现：2025年三季度以来，REITs表现弱于债券，主要受利率上行、资金回流、基本面承压等因素影响。
• 政策推动：2025年12月商业不动产REITs试点落地，审核流程缩短，资产类型覆盖更广。
• 资产类型：商业不动产REITs包括写字楼、酒店、零售物业、商业综合体等，具备市场化运作特点。
• 市场趋势：2026年REITs市场延续震荡筑底态势，板块分化加剧，定价逻辑回归基本面。
• 投资建议：REITs在政策、利率、资产荒等多重因素支持下，具备长期配置价值，建议关注高股息保障房和消费REITs，以及利率敏感型资产的波段机会。

风险提示

• 利率上行风险
• 调控政策超预期变化
• 商业不动产REITs供给冲击
• 项目长期分派率不及预期

总结

2026年中期REITs市场面临分化与转型，政策支持和市场结构优化推动市场向价值深耕方向发展。商业不动产REITs试点开启，资产类型不断丰富，审核流程优化，市场进入高质量发展阶段。在利率上行和市场风险偏好转移背景下，REITs表现分化，部分板块如消费、保障房表现较好，而环保、高速公路、能源REITs则承压。投资建议关注高股息资产和利率敏感型资产，同时注意政策和市场变化带来的风险。