> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商REITs 2026年9月配置建议总结 ## 核心内容概述 本报告分析了2026年8月REITs市场走势、一级市场供应情况、基本面表现及估值水平，并基于此提出9月的配置建议。报告指出，8月REITs市场出现“V型”走势，二级市场估值处于历史低位，一级市场供应放缓，同时指出8·28新政可能带来不动产资产欠配，但国债发行或对冲其影响。 ## 一、二级市场要点 ### 二级价格 - **全收益指数走势**：8月REITs全收益指数累计下跌0.2%，呈现“V型”走势。 - 8月1-17日累计下跌2.7%，延续上月下跌趋势，反映市场对二季报业绩承压的定价。 - 8月18-31日累计反弹2.6%，主要受以下因素影响： a. 指数二次探底对部分投资人形成估值吸引力； b. 指数基金建仓； c. 原始权益人增持； d. 一级市场持续2个月未见询价。 ### 二级流动性 - 全市场日均成交额为4.7亿元，日均换手率0.42%，较上月温和改善。 ### 分板块表现 - **跑赢板块**：产业园（+5.5%）、保租房（+0.8%）、市政环保（+0.8%）； - **跑输板块**：消费（-1.8%）、IDC（-1.2%）、交通（-1.0%）。 ## 二、一级市场要点 ### 一级市场供应 - 8月无询价和发售，个券打新延续小幅亏损； - 9月将有新项目启动询价，长期潜在供应量接近1300亿元； - **已挂网未询价项目**：37单，拟募1077亿元，创年内新高； - **已获批待询价项目**：7单，拟募145亿元； - **已推荐未挂网项目**：11单，拟募220亿元。 ### 一级打新收益 - 26年以来累计净打新收益为-3.9万元； - 全年累计净收益率为-0.04%（等额参与所有项目询价且全部入围）。 ### 具体个券表现 - **华夏中核清洁能源REIT**：上市首日涨跌幅28%，4日累计涨跌幅26%； - **中金杭州安居保障性租赁住房REIT**：上市首日涨跌幅11%，4日累计涨跌幅10%； - **华泰三峡新能源REIT**：上市首日涨跌幅0%，4日累计涨跌幅-1%； - **中金唯品会商业REIT**：上市首日涨跌幅1%，4日累计涨跌幅-1%。 ## 三、REITs基本面 ### 各板块EBITDA同比增速 - **消费**：+8%，较Q1变动-1 PCT； - **保租房**：+3%，较Q1变动-5 PCT； - **市政环保**：+1%，较Q1变动-14 PCT； - **交通**：-2%，较Q1变动-4 PCT； - **仓储物流**：-12%，较Q1变动0 PCT； - **产业园**：-17%，较Q1变动-3 PCT； - **能源**：-22%，较Q1变动-10 PCT。 ### 基本面展望 - 保租房基本面或保持稳定； - 消费板块零售额或受宏观因素影响下行，租金或滞后反映； - 少数优质消费REITs或维持强者恒强； - 产业园、仓储物流基本面未见明显反转信号，部分标的或存在“估值陷阱”。 ## 四、REITs估值分析 ### 全市场P/NAV - 8月末全市场P/NAV平均1.03倍，处于历史34%分位； - **板块估值**： - 保租房：1.3倍； - 消费/市政环保：1.2倍； - 仓储/IDC/交运/能源：1.0倍； - IDC：0.9倍； - 产业园：0.8倍。 ### 产权REITs派息率 - 产权REITs平均派息率4.8%，与10Y国债利差310bps，位于历史97%分位； - 与中高等级信用债/红利股利差分别位于历史98% / 100%分位，具备较高性价比； - **具体板块**： - 办公类产业园：5.7%，98%分位； - 厂房类产业园：5.3%，98%分位； - 仓储物流：5.1%，100%分位； - IDC：4.2%，100%分位； - 非市场化保租房：3.0%，72%分位； - 市场化保租房：3.4%，75%分位； - 消费：4.4%，66%分位； - 商业不动产：零售4.6%，商办5.1%。 ### 经营权REITsIRR - 8月末中债IRR平均4.7%，与10Y国债利差306bps，位于历史58%分位； - **具体板块**： - 高速：6.4%； - 能源：3.2%； - 市政环保：2.7%。 ## 五、配置建议 ### 二级市场建议 - **估值层面**：当前全市场P/NAV仍处于1倍，绝对估值不够便宜； - **供应层面**：9月将重启询价，市场可能进入供应观望期； - **基本面层面**：9月处于业绩空窗期，短期缺乏拐点证据； - **利率层面**：长端利率或具备下行空间，但短期存在不确定性； - **标的层面**：关注拥有运营alpha的消费龙头（\*\*\*、\*\*\*）、能源龙头（\*\*\*）等。 ### 一级市场建议 - 一二级市场估值差较窄甚至倒挂，建议一级参与范围进一步聚焦； - 战配关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差较大的标的（\*\*\*、\*\*\*）； - 打新层面建议缩圈至高安全垫标的（\*\*\*、\*\*\*、\*\*\*）。 ## 六、风险提示 - REITs二级市场基本面改善不及预期； - REITs流动性改善不及预期； - 宏观流动性改善不及预期； - 一级市场持续出现“破发”； - 供应端超预期。 ## 七、参考资料 - **历史研究合集**：包含REITs及不动产资管研究报告、年度/中期策略、行业点评报告、观点报告、周度/月度报告、公司深度报告等。 - **报告来源**：Wind、招商证券、中债金融估值中心有限公司等。 - **数据截止**：2026年8月31日。