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分化中寻机：REITs市场从规模扩张迈向价值深耕

核心内容概述

2026年中期REITs投资策略分析指出，REITs市场在经历了2025年上半年的强劲表现后，自三季度以来表现走弱，板块间分化加剧。随着政策的不断推进和市场结构的优化，REITs市场正在从规模扩张向价值深耕转型。

主要观点

• 市场表现分化：2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌 $10.5%$，而沪深300指数上涨 $23.5%$，显示REITs与股债相关性偏弱，且受利率上行、市场风险偏好转移及部分板块业绩承压影响，市场表现明显弱于债券。
• 政策推动多元化：商业不动产REITs试点的推出标志着REITs市场从基础设施向全业态扩展，资产类型更加丰富，审核流程优化，发行效率提升。
• 资产范围扩展：2026Q1商业不动产REITs申报数量和规模显著增长，达到17单项目，拟发行规模超600亿元，远超2025年全年基础设施REITs发行总量。
• 市场进入高质量阶段：发行审核趋严，强调资产质量与运营能力，推动市场从单纯追求数量到注重质量。
• 机构行为分析：券商自营和保险资金是REITs配售的主要参与者，合计占比达 $88.5%$，显示市场对REITs的重视和配置需求。
• 板块表现分化：消费类REITs表现强劲，保障房REITs上半年涨幅领先，但下半年回调明显；产业园REITs受基本面影响，内部出现结构性分化。

关键信息

• 市场规模：截至2026Q1，公募REITs市场累计发行80只基金，总规模达2079亿元，四年复合增长率超50%。
• 政策动态：2025年12月，证监会推出商业不动产REITs试点，覆盖写字楼、酒店等业态，标志着REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段。
• 市场趋势：2026年REITs板块预计仍将震荡，利率压制与资金回流形成双向拉扯，但“资产荒”和政策红利可能带来配置价值。
• 投资建议：核心配置建议关注高股息保障房和消费REITs，波段机会关注利率敏感型资产如高速和产业园REITs。

风险提示

• 利率上行风险；
• 调控政策超预期变化，可能引发行业波动；
• 商业不动产REITs供给冲击；
• 项目长期分派率不及预期。

分化态势解读

• 保障房REITs：上半年涨幅领先，下半年回调明显，反映政策性保障房的稀缺性溢价与市场化保租房的竞争性折价。
• 消费REITs：受益于政策、基本面及资金面三重共振，表现强势，底层资产出租率和分派率稳定，支撑估值。
• 产业园REITs：受业绩基本面影响，板块整体回调，但工业厂房类资产表现优于研发办公类园区。

投资建议

• 核心配置：高股息保障房REITs、消费REITs；
• 波段机会：利率敏感型资产（如高速、产业园）在利率下行期可能更具弹性；
• 关注扩容与分化：市场持续扩容，但需注意板块分化带来的机会与风险。

总结

REITs市场在政策支持下持续扩容，但进入2026年后，市场表现趋于分化，核心资产表现优于其他板块。随着商业不动产REITs试点的推进，市场多元化趋势明显，REITs作为高分红、中低风险资产，其配置价值有望提升。投资者应关注核心板块与利率敏感资产，把握市场波动中的结构性机会。