房地产（地产开发）行业2024年投资策略：政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金-20231113-光大证券-51页_1mb

房地产（地产开发）2024年投资策略总结

核心内容

政策面

• 中央明确释放房地产市场宽松信号，优化政策边际效果初显。
• 2023年7月中央政治局会议指出房地产市场供求关系发生重大变化，为政策松绑奠定基调。
• 2023年8月以来，核心城市陆续出台限购、限贷、限售等政策松绑措施，政策优化力度显著增加。
• 首套及二套房贷利率政策持续宽松，改善性购房需求获得支持。

行业基本面

• 商品房销售面积与销售额在9月出现边际改善，但1-9月仍处于下滑区间。
• 房地产开发投资同比仍显弱势，但新开工面积边际改善，竣工面积延续高涨。
• 商品住宅开工未售库存约25亿平米，去化周期约29.7个月，库存减少但去化速度下降。

土地市场

• 2023年1-9月，百城住宅类用地供应与成交面积累计同比均下滑超30%。
• 各线城市成交楼面价同比均有提升，但城市间溢价率分化明显。
• 国央企仍是土地市场的主要参与者，土地去库存或仍将延续。

资金情况

• 居民部门新增贷款同比有所修复，但中长期贷款意愿仍较疲弱。
• 房企海外债到期高峰已过，2024年Q1仍有小高峰，但整体债务压力有所缓释。

经营分析

• 行业收入增速转负，开发毛利率延续下滑，但部分头部央企表现较好。
• 归母净利率整体承压，但华润置地、龙湖集团等公司有边际改善。
• 行业ROE处于历史低位，部分公司运营效率有所提升。

板块分析

• 申万房地产板块动态PE接近历史47%分位数，PB估值处于历史低位。
• 公募基金对地产股持仓市值占比持续下降，资金关注度较低。

主要观点

• 政策宽松：中央和地方政府在2023年密集出台房地产放松政策，尤其在限购、限贷、限售等方面，政策效果初显。
• 销售回暖：9月商品房销售面积和销售额同比降幅收窄，一线城市“认房不认贷”政策推动成交回升，但核心二线城市效果有限。
• 投资疲弱：房地产开发投资同比仍显弱势，但新开工和竣工面积有所改善。
• 土地市场冷清：土地供需同比大幅下滑，但成交楼面价有所提升，城市间溢价率分化明显。
• 融资杠杆降低：重点房企债务规模稳中有降，融资成本持续优化，信用优势明显。
• 估值低估：房地产板块PB估值处于历史低位，提升空间较大。

关键信息

• 政策变化：中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化，推动政策宽松。
• 销售数据：
  • 2023年9月：商品房销售面积同比-10.1%，销售额同比-13.6%。
  • 1-9月：商品房销售面积累计同比-7.5%，销售额累计同比-4.6%。
• 投资数据：
  • 2023年9月：房地产开发投资额同比-11.3%，竣工面积同比+25.3%。
  • 1-9月：房地产开发投资额累计同比-9.1%，竣工面积累计同比+19.8%。
• 土地市场：
  • 2023年1-9月：百城住宅类用地供应和成交面积累计同比分别-31.6%和-30.6%。
  • 各线城市成交楼面价同比提升，但溢价率分化明显。
• 资金情况：
  • 居民中长期贷款意愿仍较弱，但新增贷款同比有所修复。
  • 2023年1-9月：居民部门新增贷款同比增加12.9%。
• 房企表现：
  • 13家重点房企2023年10月平均涨跌幅-10.6%，PE(TTM)平均值为10.2倍，PB约0.77倍。
  • 招商蛇口、华润置地等公司表现相对稳健，具备多元业务发展优势。

投资建议

1. 行业展望：
   • 2024年商品房销售面积预计11.2亿平米，同比-4.2%。
   • 房地产投资与施工规模预计趋于企稳，新开工面积预计9.0亿平米，竣工面积预计9.6亿平米。
2. 重点公司推荐：
   • 招商蛇口：具备片区综合开发能力，有望参与城市更新。
   • 华润置地：拥有丰富存量资产，可通过存量资产运营提升业绩。
3. 板块机会：
   • 房地产板块PB估值处于历史低位，具备提升空间。

风险提示

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策效果可能不如预期。
• 市场需求不及预期：居民购房意愿可能受经济环境影响。
• 竣工不及预期：项目竣工进度可能受多种因素影响。
• 企业信用风险：部分房企可能面临信用风险，需关注其债务情况。