五问长租公寓_万亿蓝海_曙光已现_38页_1mb

报告摘要

我国长租公寓行业正处于快速发展阶段，市场空间广阔，未来潜力巨大。根据测算，截至2015年，全国公寓租赁市场规模已达1.14万亿元，预计到2020年将突破1.95万亿元，2030年有望达到4.20万亿元。其中，一二线城市租赁市场占比约46%，并预计在未来进一步提升至54%。

市场空间广阔：
- 一线城市租赁面积占存量房屋总面积的24%，租房已成为城市常态。
- 一线城市房价高企，超工薪阶层负担，租金相对较低，成为多数人解决住房问题的首选。
- 全国租赁人口已达1.9亿人，主要由流动人口和高校毕业生构成。
品牌公寓发展现状：
- 品牌公寓仅占整体租赁市场约1%，远低于发达国家25%-30%的水平，但发展潜力巨大。
- 多数品牌公寓尚未实现规模化盈利，行业仍处于成长初期。
- 一线城市为品牌公寓发源地，但正在加速向二线城市下沉。
盈利关键要素：
- 规模、品牌、空置率、融资成本是影响盈利的四大核心要素。
- 集中式公寓在租金溢价、装修成本和管理成本上具有优势，盈利能力优于分散式公寓，但面临资金和房源获取困难的挑战。
- 长租公寓的利润率呈现“微笑曲线”特征，初期成本高，后期随着规模扩大和运营效率提升，盈利能力逐步增强。
行业发展趋势：
- 政府政策和金融支持推动行业规范化和规模化发展，政策导向明确。
- 资本市场对长租公寓支持力度增强，ABS产品成功发行，为行业提供融资渠道。
- 行业呈现三大发展模式：轻资产打造高端公寓、以引流为导向的增值服务、以及“先租后售”带动销售。

市场规模预测：
- 2015年：1.14万亿元
- 2020年：1.95万亿元
- 2030年：4.20万亿元
盈利模式对比：
- 分散式公寓：房源获取容易，但管理成本高，装修风格难统一，盈利能力较弱。
- 集中式公寓：装修统一、管理集中，盈利空间更大，但资金和房源获取困难。
行业痛点：
- 融资成本高，REITs模式尚未成熟。
- 优质房源获取难度大，尤其在核心地段。
- 多数公司仍处于第二阶段，利润率较低。
未来盈利关键：
- 扩大规模以实现成本优势。
- 强化品牌建设，提升租金溢价。
- 控制空置率，确保稳定的现金流。
- 降低融资成本，增强资金流动性。

受益公司：
1. 房地产服务商类公司：
  - 世联行（002285.SZ）：推荐买入，2012-2016年营收及归母净利润年复合增速分别为35.2%、37.1%，毛利率及归母净利率分别为27.8%、11.9%。
  - 国创高新（002377.SZ）：建议关注，2016年营收及归母净利润分别为6.2亿、0.1亿，定增收购深圳云房，承诺2016-2019年归母净利润为2.4、2.6、3.2、3.7亿元。
  - 昆百大A（000560.SZ）：建议关注，拟收购我爱我家94%股权，承诺2017-2019年归母净利润为5、6、7亿元。
2. 长租公寓SAAS系统提供商：
  - 三五六网（300295.SZ）：推荐买入，2013-2016年营收及归母净利润年复合增速分别为15.4%、-1.8%，2016年毛利率达93.2%，归母净利率18.7%。
3. 房地产开发商：
  - 万科A（000002.SZ）：推荐买入，2012-2016年营收及归母净利润年复合增速分别为23.6%、13.8%，毛利率及归母净利率分别为29.4%、8.7%。
  - 龙湖地产（0960.HK）：建议关注，2012-2016年营收及归母净利润年复合增速分别为18.4%、9.8%，毛利率及归母净利率分别为29.1%、16.7%。
  - 旭辉控股集团（0884.HK）：建议关注，2012-2016年营收及归母净利润年复合增速分别为28.5%、9.7%，毛利率及归母净利率分别为25.4%、12.6%。