2017-五问长租公寓：万亿蓝海，曙光已现_41页-2mb

长租公寓行业分析总结

核心内容

市场空间

• 截至2015年，我国公寓租赁市场规模已达1.14万亿元，其中一二线城市规模超过5200亿，占比约46%。
• 预计到2020年，租赁市场规模将达到1.95万亿元；2030年将达4.20万亿元，其中一二线城市规模合计将达2.26万亿元，占比提升至54%。
• 一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成为常态。

品牌公寓发展现状

• 品牌公寓目前占整体租赁市场比重略超1%，远低于发达国家25-30%的平均水平，但预计未来可破千亿。
• 一线城市是品牌公寓的主要竞争区域，部分品牌正加速向二线核心城市下沉。
• 长租公寓分为分散式和集中式，各有优劣。集中式公寓具有更低的房源成本、装修成本及管理成本，盈利能力优于分散式公寓。

盈利关键要素

• 规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利能力的四大要素。
• 集中式公寓盈利优于分散式，但面临资金和房源获取两大痛点。
• 长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征，初期利润率较低，随着规模扩大，利润率逐步提升。

行业发展趋势

• 政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光。
• 政策支持包括租赁制度建设、税收优惠、金融支持等。
• 金融支持方面，公寓行业ABS产品成功发行，拓宽了融资渠道。

主要观点

市场潜力

• 一线城市租赁人口比例高，租房成为解决住房问题的主流方式。
• 全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿，其中一线城市贡献了近一半的市场规模。

行业发展阶段

• 行业整体处于起步阶段，大多数品牌公寓尚未实现规模化盈利。
• 品牌公寓的市占率较低，但发展潜力巨大，未来有望达到10%以上。

盈利模式

• 集中式公寓具有更高的盈利潜力，但对资金和房源要求较高。
• 分散式公寓虽管理灵活，但成本较高，利润率较低。
• 衍生业务和科技孵化成为部分公司盈利的重要来源。

政策与金融支持

• 政策支持为行业提供规范化发展路径，推动租赁市场发展。
• 资本市场对长租公寓的支持力度增强，融资渠道日益丰富。

关键信息

市场规模预测

• 2015年：1.14万亿元
• 2020年：预计1.95万亿元
• 2030年：预计4.20万亿元

品牌公寓现状

• 2015年品牌公寓间数超100万间，市占率不到1%
• 预计2020年品牌公寓市占率将升至6.0%，未来有望达到10%

盈利模式分析

• 批零租金差：主要盈利来源，占比约22.9%
• 装修投资回报：提升租金溢价，占比约15.2%
• 服务溢价：通过增值服务实现，占比约4.8%
• 未来租金增长收益：依赖租约签订和租金涨幅差异

融资与成本

• 融资成本是盈利的关键因素，尤其对集中式公寓而言。
• 员工工资成本在初期甚至高于装修成本，随着规模扩大，成本结构将有所改善。

投资建议

• 房地产服务商类公司：推荐世联行（002285，买入），建议关注国创高新（002377，未评级）、昆百大A（000560，未评级）
• 长租公寓SAAS系统提供商公司：推荐三六五网（300295，买入）
• 房地产开发商：推荐万科A（000002，买入），建议关注龙湖地产（0960.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）

行业趋势与模式

新兴发展模式

1. 模式一：轻资产运营，品牌溢价最大化

   • 代表：新派公寓
   • 通过类REITs模式实现轻资产化，专注于高端、标准化的公寓产品。

2. 模式二：引流导向，衍生业务为核心

   • 代表：自如、YOU+
   • 依托线上平台提高流量转化，发展保洁、维修等衍生服务业务。

3. 模式三：先租后售，以租促售

   • 代表：万科A（西九·万科驿）
   • 通过租金抵房款、房款抵租金等方式，吸引租客转化为业主。

风险提示

• 金融支持不达预期：可能影响行业扩张速度。
• 政策落地不达预期：可能影响行业规范化发展。

附录信息

• 政策支持：中央及地方政策推动租赁市场发展，包括税收优惠、金融支持等。
• 金融支持：ABS产品成功发行，拓宽融资渠道，支持行业发展。

图表与数据

• 图1-图6：展示流动人口比例、租金与月供关系、租赁人口规模等关键数据。
• 图14：长租公寓利润率呈微笑曲线分布，反映规模效应的重要性。
• 表1-表11：提供租赁市场结构、品牌公寓分布、盈利要素分析等详细数据。

总结

长租公寓行业在中国具有巨大的市场潜力，尤其在一二线城市。尽管目前行业仍处于早期发展阶段，品牌公寓市占率较低，但随着政策支持和金融创新，行业正迎来快速发展。集中式公寓具有更高的盈利能力，但面临资金和房源获取的挑战。分散式公寓虽然灵活，但成本较高，盈利有限。未来，随着规模扩大、品牌强化、空置率控制和融资渠道拓宽，长租公寓行业有望实现规模化盈利，成为房地产行业的重要组成部分。