房地产（物业服务）2021年春季策略报告：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当_19页_1mb

2021年房地产（物业服务）春季策略报告总结

核心内容

本报告聚焦物业服务行业在2021年的发展趋势与投资机会，强调物业服务在社会治理中的重要性提升，并指出行业未来将呈现五大发展趋势，形成“百舸争流”的竞争格局。

主要观点

• 社会治理基层支柱：物业服务企业在疫情防控中表现突出，提升了政府、企业与居民之间的互动性、信任度与配合度，成为社会治理的重要支撑力量。
• 五大发展趋势深化演进：行业将向老旧小区改造、社区增值服务、数据驱动、城市服务精细化、对外输出管理与资源等方向发展。
• 投资机会广阔：物管企业持续上市，行业集中度提升，形成头部效应，投资空间广阔，竞争格局趋于多元化。

关键信息

一、行业背景与发展趋势

1. 老旧小区改造与疫情防控常态化

   • 政策推动下，老旧小区集中改造成为行业新增长点。
   • 疫情防控的集中化管理进一步提升了物业服务的效率和居民满意度。

2. 社区多样化服务需求

   • 在“促消费扩内需”和“物业服务+社区养老”政策背景下，增值服务潜力巨大。
   • 通过大数据技术，可精准识别客户需求，打通消费链条。

3. 科技赋能行业转型

   • 智慧物业仍处于前端智能设备应用阶段，数据应用层价值尚未完全释放。
   • 未来将通过平台化APP实现供需匹配流程的优化，提升服务效率与企业竞争力。

4. 城市服务精细化

   • 城市公服“大物业”模式兴起，成为国家发展的重要软性服务力量。
   • 政府职能下沉与“服务型政府”理念推动物业企业拓展城市服务业务。

5. 对外输出管理与资源

   • 头部物管企业不再局限于内部扩张，开始输出管理经验与资源，推动行业整体发展。
   • 通过并购与合作，提升行业专业化水平与市场影响力。

二、投资建议

• 行业上市持续：2020年物管企业IPO数量显著增加，行业集中度提升，未来有望形成“百舸争流”格局。
• 关注四条主线：
  1. 平台类公司：推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务。
  2. 成长型标的：推荐建业新生活，关注新城悦、永升生活服务、世茂服务、时代邻里。
  3. 专业商办管理：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
  4. 央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。

三、重点公司盈利预测与估值

四、风险分析

• 人工成本快速提升：人工成本占比高，若最低工资上涨过快，将对行业毛利润率形成挤压。
• 增值服务拓展风险：非业主增值服务仍与开发商业务相关，业主增值服务盈利模式与竞争格局尚未明确。
• 关联方依赖风险：部分物管公司依赖关联方开发商提供项目，若开发业务受阻，将影响其合约面积增长。
• 外包业务质量风险：外包成本逐年上升，若外包业务质量不佳，将影响企业品牌形象与业主满意度。

结语

物业服务行业正经历从传统管理向综合服务转型的关键阶段，政策支持与科技赋能推动行业升级，头部企业具备较强的输出能力，投资机会丰富，但需关注行业风险，理性布局。