房地产行业（物业服务）2021年投资策略报告：2021，社会治理基层支柱，百舸争流使命担当-20210105-光大证券-32页_8mb

2021年物业服务行业投资策略总结

核心内容概述

2021年物业服务行业在国家社会治理体系中扮演着越来越重要的角色，尤其是在疫情防控常态化背景下，物业企业通过提升服务能力和质量，赢得了政府、企业和居民的广泛认可。行业发展趋势不断深化，包括社区服务的多样化、智慧物业的推进、城市服务的拓展以及行业集中度的提升。随着行业的快速发展，物业服务逐渐从成本中心转向利润中心，行业格局向“百舸争流”演进。

主要观点与关键信息

社会治理基层支柱

• 物管行业在社会治理中的功能显著提升，成为基层治理的重要组成部分。
• 习总书记对物业行业的肯定，提升了行业的社会地位和公众认知。
• 政府-企业-居民三方互动性、信任度和配合度提升，为行业提供了长期发展空间。

五大发展趋势深化演进

1. “螺蛳壳里做道场”

   • 上海普陀区通过“微型老旧小区集中改造+疫情防控成片化管理”模式，提升了物业管理水平和物业费单价。
   • 老旧小区合并管理有效提升了物业管理效率和居民满意度。

2. “润物细无声”

   • 社区增值服务成为物管企业新的增长点，包括家政服务、社区零售、养老护理等。
   • 政策推动下，物业服务与社区养老融合，满足多样化需求。
   • 旭辉永升服务通过“旭惠美家”平台，提供一站式家居服务。

3. “好风凭借力”

   • 科技赋能成为行业降本增效的关键手段，包括智能安防、智能门禁、数据化管理等。
   • 碧桂园服务通过天石云平台，实现服务流程闭环，提升管理效率。

4. “硬空间到软基建”

   • 城市公共服务“大物业”模式成为行业新趋势，物业企业逐步走向城市治理的前沿。
   • 保利物业通过“镇兴中国”战略，打造城市公共服务标杆项目，助力国家治理现代化。

5. “买进来到输出去”

   • 头部企业开始输出管理、资源和标准，推动行业整体提升。
   • 绿城服务与中奥到家合作，输出品牌和服务体系，提升行业服务水平。

投资建议

• 主线一：平台型物管公司

  • 推荐：碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务
  • 关注：恒大物业、融创服务、金科服务
  • 特点：具备规模优势，积极拓展服务边界，具备输出能力。

• 主线二：成长型物管公司

  • 推荐：时代邻里
  • 关注：新城悦、永升生活服务、世茂服务、建业新生活
  • 特点：估值较低，具备成长潜力。

• 主线三：专业商办物业管理公司

  • 关注：新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企
  • 特点：收费水平高，利润弹性大。

• 主线四：央企物管公司

  • 推荐：保利物业
  • 关注：招商积余、中海物业、华润万象生活
  • 特点：资源禀赋好，具备城市服务拓展优势。

行业数据与趋势

• 截至2020年底，典型物管上市公司达39家，总市值约7644亿港币，头部效应明显。
• 2020年，光大AH核心物业指数全年上涨45.2%，12月上涨11.3%，跑赢沪深300和恒生指数。
• 行业平均PE-ttm估值为39倍，部分公司如保利物业、碧桂园服务等表现突出。
• 物管公司通过科技手段降低人工成本，提升运营效率，推动行业数字化转型。

风险提示

• 人工成本快速上升可能影响盈利。
• 增值服务拓展存在不确定性。
• 关联方依赖可能带来经营风险。
• 外包业务质量影响服务效果。

重点公司盈利预测与估值

图表说明

• 图1-图4：习总书记对物业行业的肯定及圆方集团的相关活动。
• 图5-图10：疫情对物业行业的影响及上海老旧小区改造案例。
• 图11-图18：社区增值服务内容及旭辉永升服务创新案例。
• 图19-图25：科技赋能对物业行业的影响及碧桂园服务数字化平台。
• 图26-图30：保利物业城市服务项目及行业地位。
• 图31-图36：物管公司收并购情况及绿城服务人才培训。
• 图37-图45：物管企业市值、盈利及估值变化情况。

总结

物业服务行业在2021年展现出强劲的发展势头，不仅在社会治理中发挥重要作用，也在资本市场的表现上取得显著增长。随着科技赋能、城市服务拓展和社区增值服务深化，行业正向平台化、智能化、专业化方向发展。投资建议聚焦于具备规模优势、科技能力、城市服务能力和品牌资源的物管公司，推荐保利物业、碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务等龙头企业。行业未来仍有广阔的发展空间，但需警惕人工成本上升、增值服务拓展等潜在风险。