房地产（物业服务）2021年投资策略报告：2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当_32页_9mb

2021年物业服务行业投资策略总结

核心内容概述

2021年物业服务行业在社会治理中扮演了更加重要的角色，成为基层治理的重要支柱。行业发展趋势不断深化演进，包括疫情防控常态化、社区增值服务的拓展、科技赋能、城市公共服务的“大物业”模式以及从“买进来”到“输出去”的战略转型。同时，物业企业上市步伐加快，行业集中度持续提升，形成“百舸争流”的竞争格局。

主要观点

• 社会治理功能提升：物业服务在疫情防控中表现突出，成为政府、企业和居民之间的重要纽带，社会对物业行业的认可度和信任度显著提高。
• 五大发展趋势：
  1. “螺蛳壳里做道场”：疫情防控常态化与老旧小区改造结合，提升物业管理水平和物业费价格。
  2. “润物细无声”：社区增值服务成为增长点，挖掘居民多样化需求，推动行业收入增长。
  3. “好风凭借力”：科技赋能是降本增效的关键，推动行业向数字化、智能化转型。
  4. “硬空间到软基建”：物业服务逐步走向城市服务，成为城市治理的“软基建”力量。
  5. “从并购到合作”：物管企业不仅通过收并购扩张，还通过输出管理、资源、人才等提升行业整体水平。

关键信息

• 行业现状：截至2020年底，典型物管上市公司共39家，总市值约7644亿港币，其中TOP10公司市值占比78%，头部效应明显。
• 估值与盈利：行业平均PE-ttm为39倍，2021年预测PE平均为20倍，部分公司估值较低，成长性突出。
• 投资主线：
  1. 平台型公司：推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务。
  2. 成长型公司：推荐时代邻里，关注新城悦、永升生活服务、世茂服务、建业新生活。
  3. 专业商办管理公司：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
  4. 央企物管公司：推荐保利物业，关注招商积余、中海物业、华润万象生活。

风险提示

• 人工成本快速上升
• 增值服务拓展存在不确定性
• 关联方依赖风险
• 外包业务质量风险

重点公司盈利预测与估值

行业趋势与政策支持

• 政策推动：随着“放管服”政策的实施，物业企业逐步走向城市服务，承担更多社会责任。
• 科技赋能：通过数字化平台、物联网、服务机器人等技术手段，提升管理效率，降低人力成本。
• 城市服务：物业服务逐步拓展至城市公服领域，成为“软基建”力量，助力城镇治理。
• 增值服务：社区增值服务成为新增长点，涵盖家政、养老、社区零售等，提升业主满意度。

投资建议

• 关注四大主线：平台型公司、成长型公司、专业商办管理公司、央企物管公司。
• 重点推荐：保利物业、绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务、时代中国邻里。
• 估值分析：行业平均PE-ttm为39倍，部分公司PE估值较低，具备成长空间。

总结

物业服务行业在2021年迎来了重要的发展机遇，成为社会治理的重要支柱。随着科技赋能、城市服务拓展、社区增值服务深化，行业呈现出“量价齐升”的趋势。投资方面，建议关注行业头部企业及具备成长潜力的公司，把握行业集中度提升和“百舸争流”的发展趋势。