20210223-光大证券-房地产（物业服务）2021年春季策略报告_2021_社会治理基层支柱_百舸争流使命担当_19页_1mb

2021年物业服务行业总结

核心内容

2021年物业服务行业在社会治理中扮演了越来越重要的角色，特别是在疫情防控常态化背景下，物业服务企业的社会形象和责任担当得到了显著提升。同时，行业呈现出五大发展趋势，为未来的发展指明了方向。随着越来越多的物管企业上市，行业竞争格局逐渐向“百舸争流”演变，投资机会增多，但也伴随着一定的风险。

主要观点

• 社会治理基层支柱：物业服务企业在疫情中表现出色，增强了政府、企业和居民之间的信任与互动，成为基层治理的重要支撑力量。
• 五大发展趋势深化演进：
  • “螺蛳壳里做道场”：老旧小区改造与疫情防控集中管理推动行业发展。
  • “润物细无声”：社区增值服务空间广阔，包括促消费扩内需和物业服务+社区养老。
  • “好风凭借力”：科技赋能是行业升级的关键，推动数据驱动服务模式重构。
  • “硬空间到软基建”：物业企业正向城市综合管理平台转型，承担更多城市服务职能。
  • “买进来到输出去”：龙头物业企业开始输出管理经验与资源，提升行业整体水平。
• 投资建议：物管企业上市持续，板块竞争格局逐步形成，关注四大主线：平台类公司、成长型标的、专业商办管理公司、央企物管公司。

关键信息

行业发展趋势

• 老旧小区改造：与疫情防控集中管理相结合，带来市场增量。
• 社区增值服务：挖掘居民多样化需求，如社区养老、消费服务等。
• 科技赋能：通过平台化APP实现供需匹配，提升效率和满意度。
• 城市服务升级：物业企业拓展至城市公共服务领域，承担更多责任。
• 对外输出管理：龙头公司通过并购和合作输出资源，推动行业专业化发展。

上市情况与竞争格局

• 截至2020年底，典型上市物管公司达39家，其中A股3家，H股36家。
• 2020年是物管企业集中上市大年，全年有16家公司成功IPO。
• TOP5公司市值合计约4316亿港币，占比56.5%；TOP20公司市值合计约7189亿港币，占比94%，行业头部效应明显。

投资主线推荐

1. 平台类公司（有望输出管理和资源）：推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务。
2. 成长型标的（规模第二梯队且估值较低）：推荐建业新生活，关注新城悦、永升生活服务、世茂服务、时代邻里。
3. 专业商办管理公司（收费高、利润弹性大）：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
4. 央企物管公司（资源禀赋突出）：推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。

重点公司盈利预测与估值

证券代码	公司名称	股价（元）	EPS（元）	PE（X）	投资评级
9983.HK	建业新生活	7.18	0.12	0	买入
6049.HK	保利物业	53.20	1.21	39	买入
6098.HK	碧桂园服务	67.00	0.63	42	买入
2669.HK	中海物业	4.96	0.08	54	买入
2869.HK	绿城服务	8.29	0.17	50	买入
3319.HK	雅生活服务	34.00	0.92	29	买入

风险分析

• 人工成本风险：人工成本占比高，若工资上涨过快将挤压行业毛利。
• 增值服务拓展风险：非业主增值服务仍依赖开发商，盈利模式和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分公司依赖关联方开发商，若其业务受阻将影响在管面积增长。
• 外包业务质量风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制质量将影响企业形象和满意度。

总结

物业服务行业在2021年迎来了新的发展机遇，特别是在社会治理和科技赋能方面表现突出。行业竞争格局逐步形成，投资机会增多，但同时也面临人工成本、增值服务、关联方依赖和外包质量等风险。未来，行业将向平台化、科技化、精细化和国际化方向发展，值得关注的重点公司包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等。