20210105-光大证券-房地产（物业服务）2021年投资策略报告_2021_社会治理基层支柱_百舸争流使命担当_32页_9mb

2021年物业服务行业投资策略总结

核心内容

2021年，物业服务行业在社会治理中扮演了更加重要的角色，成为基层治理的重要支柱。随着新冠疫情的影响，物业企业的社会地位和行业形象显著提升，政府-企业-居民三方互动增强，信任度和配合度提高。同时，行业进入快速发展阶段，头部企业通过科技赋能、社区增值服务、城市服务拓展、并购整合和输出管理等方式，推动行业向高质量发展迈进。

主要观点

1. 社会治理基层支柱：物业服务行业在疫情中展现出重要价值，被政府、企业与居民广泛认可，成为社会治理的重要组成部分。
2. 五大发展趋势深化演进：
   • “螺蛳壳里做道场”：老旧小区改造与疫情防控结合，带来“量价双升”的市场空间。
   • “润物细无声”：社区增值服务成为新的增长点，通过大数据分析和全流程服务，挖掘居民多样化需求。
   • “好风凭借力”：科技赋能成为行业降本增效的关键手段，智慧物业平台正在构建。
   • “硬空间到软基建”：城市公共服务“大物业”成为国家战略的一部分，物业企业将承担更多社会责任。
   • “买进来到输出去”：龙头企业不再局限于收并购，而是开始输出管理、标准和资源，提升行业整体水平。
3. 投资建议：推荐关注四条主线，包括平台型公司、成长型公司、专业商办管理公司和央企物管公司。

关键信息

• 行业现状：截至2020年底，典型物管上市公司共39家，总市值约7644亿港币，头部效应明显。
• PE估值：39家物管公司平均PE-TTM估值为39倍，27家2021年预测PE平均为20倍。
• 盈利预测：头部企业如保利物业、碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务等在2021年预计保持稳健增长。
• 风险提示：包括人工成本上升、增值服务拓展风险、关联方依赖、外包业务质量等。

投资主线推荐

重点公司盈利预测与估值

行业趋势与政策背景

• 疫情与社区治理：疫情成为物业服务行业职能长期化的契机，居民满意度提升带动物业费上涨。
• 科技赋能：智慧物业仍处于初期阶段，未来随着数据集中化和应用规模化，将推动行业流程创新和效率提升。
• 城市服务：物业企业开始承担城市公共服务职能，成为“软基建”力量，助力城镇治理。
• 社区增值服务：包括家政服务、社区零售、养老护理等，成为物管公司拓展业务的重要方向。
• 并购与输出：物管企业通过并购扩大规模，同时输出管理、标准和资源，提升行业整体水平。

风险提示

• 人工成本快速上升
• 增值服务拓展风险
• 关联方依赖风险
• 外包业务质量风险

图表说明

• 图1-图30：展示习总书记对物业行业的肯定、上海普陀区老旧小区改造、绿城服务与中奥到家合作、物业企业平台化APP等。
• 图31-图45：涵盖行业市值分布、盈利预测、PE估值变化及指数表现等。

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总结

物业服务行业在2021年迎来重要发展契机，从成本中心向利润中心转变，成为社会治理的重要支柱。随着科技赋能、社区增值服务、城市服务拓展和输出管理等趋势的深化，行业竞争格局将更加清晰，头部企业将占据主导地位。投资建议关注平台型、成长型、专业商办管理型和央企物管型企业，把握行业增长机遇。