20181119-招商证券-房地产行业最新观点及1-10月数据跟踪_总量数据意义或下降_更应关注结构数据_13页_851kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2018年10月房地产行业关键数据及趋势，强调在当前周期中应关注结构数据而非总量数据，同时对政策、资金链、投资与销售等多维度进行深入探讨，提出了相应的配置建议。

主要观点与关键信息

一、行业整体表现

• 销量：10月全国商品房销售面积同比-3.1%，降幅收窄但仍为负增长。一线与二线销量已筑底回升，而三四线仍处于调整期。
• 投资：10月名义投资同比增速7.7%，较9月下降1.2PCT，主要受拿地费用回落影响，建安投资或有小幅反弹。
• 新开工：10月新开工面积同比14.7%，较9月下降5.6PCT，全国新开工维持高位主要得益于三四线城市滞后补库存。
• 资金来源：10月到位资金同比7.1%，较9月下降7.3PCT，资金链水平（140:100）仍处于安全区间。

二、政策与市场趋势

• 政策：未来政策大概率维持边际改善，但难有全局性转向。政策适应宏观经济与行业形势，逐步微调。
• 利率周期：融360数据显示部分城市按揭利率已出现改善，预计12月将出现明显负增长，是政策映射的信号。
• 价格走势：70城房价同比自17Q1见顶后趋势性回落，但三季度出现反弹，预计仍有1-2个季度补跌。

三、产业链分化

• 上游行业：钢铁、有色、建筑等周期行业受供给侧改革影响，目前仍沉浸在供给收缩的改善中，忽视了需求端的转弱。
• 下游行业：家电、家居等因无供给侧改革，滞后反映房地产行业变化，预计明年二季度基本面有望修复。
• 供需缺口：钢铁与有色行业供需缺口持续扩大，建筑与建材缺口缩小，煤炭与下游无背离。

四、配置建议

• 高周转公司：首选【万科A、保利地产】，具备低净负债率与强业绩保障。
• 资源型公司：关注【华侨城A】，估值低估且边际改善。
• 高杠杆公司：首选【中南建设】，具备盈利改善潜力。
• 新经济领域：关注“信息&交易”、“社区服务”、“存量优化”三大环节，如【我爱我家、碧桂园服务、新城悦】等。
• 区域主题：京津冀协同战略与粤港澳大湾区为中长期价值型标的。
• 央企与地方国企改革：重点推荐【华侨城A、保利地产】等央企改革标的，以及沪深渝热点地区的地方国企。

五、风险提示

• 市场流动性波动风险加大
• 长效机制政策超预期
• 短期龙头销售不及预期
• 三四线销售回调超预期
• 调控政策强化

结构数据更值得关注

• 总量数据意义下降：当前总量数据难以准确指导投资，需关注结构数据变化。
• 销量与价格周期：预计2019年为销量高点，2020年左右价格见底。

投资评级定义

• 公司短期评级：根据6个月内股价表现与沪深300指数对比，分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 公司长期评级：A、B、C分别代表高于、等于、低于行业平均水平的竞争力。
• 行业投资评级：根据行业指数与沪深300指数对比，分为推荐、中性、回避。

团队信息

• 分析师：赵可、刘义、李洋、董浩
• 联系方式：赵可（zhaoke@cmschina.com.cn）、刘义（liuyi5@cmschina.com.cn）
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖等分析师奖项

总结

当前房地产行业处于中周期的第二小周期，销量与价格预计在2019年与2020年出现阶段性高点与底部。政策持续边际改善，但难以出现全局性转向。应关注结构数据变化，特别是一二线城市销量回升与三四线调整趋势。同时，利率周期的改善是当前市场的重要信号，可作为投资判断的重要依据。配置建议以高周转、资源型及高杠杆公司为主，关注新经济与区域主题，如“租购并举”、Reits、央企改革等。